Quy định về kê biên nhà ở để bán đấu giá trong cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính từ 01/01/2026

Nội dung chính

Quy định về kê biên nhà ở để bán đấu giá trong cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính từ 01/01/2026

Ngày 16/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Theo đó, tại Điều 29 Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về kê biên nhà ở để bán đấu giá trong cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính cụ thể:

- Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của tổ chức, cá nhân bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và gia đình chỉ được thực hiện nếu nhà ở đó không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 21 Nghị định 296/2025/NĐ-CP và sau khi xác định tổ chức, cá nhân đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đồng ý kê biên nhà ở để thi hành quyết định cưỡng chế.

- Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì người chủ trì việc kê biên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.

Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người bị cưỡng chế, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

- Khi kê biên nhà ở của người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đang cho thuê, cho ở nhờ thì người chủ trì việc kê biên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết, đồng thời thực hiện thông báo theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định 296/2025/NĐ-CP, cơ quan nhận thông báo thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Nghị định 296/2025/NĐ-CP.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự.

- Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Nghị định 296/2025/NĐ-CP.

Quy định về kê biên nhà ở để bán đấu giá trong cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính từ 01/01/2026 (Hình từ Internet)

Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện khi nào?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định vềkê biên nhà ở như sau:

Điều 95. Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

Như vậy, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

Kê biên tài sản là nhà ở nếu vắng mặt người phải thi hành án mà phải mở khoá thì Chấp hành viên thực hiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về thực hiện việc kê biên như sau:

Điều 88. Thực hiện việc kê biên

1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.

Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được uỷ quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình kiến trúc nếu vắng mặt người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản đó mà phải mở khoá, phá khoá, mở gói thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.

[...]

Như vậy, khi kê biên tài sản là nhà ở mà vắng mặt người phải thi hành án và phải mở khoá thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Điều 93 Luật Thi hành án dân sự 2008. Cụ thể:

- Yêu cầu người đang quản lý, sử dụng tài sản mở khoá.

- Nếu người này không mở hoặc cố tình vắng mặt, Chấp hành viên có quyền:

+ Tự mình hoặc thuê cá nhân, tổ chức khác mở hoặc phá khoá, nhưng phải có người làm chứng;

+ Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại phát sinh do việc mở khoá, phá khoá.

- Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, Chấp hành viên có thể niêm phong tài sản và giao cho tổ chức, cá nhân bảo quản theo quy định tại Điều 58 Luật Thi hành án dân sự 2008.

- Việc mở khoá, phá khoá, niêm phong phải lập biên bản, có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng, đảm bảo công khai, minh bạch.

Nghị định 296/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/01/2026.