Nếu bên thuê mua nhà ở chết thì sẽ giải quyết như thế nào?

Nội dung chính

Nếu bên thuê mua nhà ở chết thì sẽ giải quyết như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023 về việc nếu bên thuê mua chết thì sẽ giải quyết như sau:

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở

…

2. Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:

a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;

b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được từ hai phần ba thời hạn thuê mua trở lên thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán đủ số tiền còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nếu việc thuê mua chưa được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp là cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 của Luật này được tiếp tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở này theo hợp đồng đã ký trước đó;

c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;

d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy định của Bộ luật Dân sự và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của Luật này.

Như vậy, khi bên thuê mua nhà ở chết, việc giải quyết như sau:

- Nếu có người thừa kế hợp pháp đang sống cùng, họ được tiếp tục thuê mua, trừ khi tự nguyện trả lại nhà.

- Nếu người thừa kế không sống cùng nhưng bên thuê mua đã hoàn thành từ 2/3 thời gian thuê mua, người thừa kế sẽ được thanh toán số tiền còn lại và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với nhà ở xã hội hoặc nhà cho lực lượng vũ trang, nếu chưa đạt 2/3 thời gian, người thừa kế thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 sẽ tiếp tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

- Nếu người thừa kế không thuộc trường hợp trên, bên cho thuê mua có quyền thu hồi nhà và hoàn trả số tiền đã nộp, cộng lãi suất theo quy định.

- Nếu không có người thừa kế hợp pháp, số tiền đã nộp sẽ thuộc về Nhà nước, và bên cho thuê mua có quyền thu hồi nhà để ký hợp đồng với đối tượng khác theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

Nếu bên thuê mua nhà ở chết thì sẽ giải quyết như thế nào? (Hình từ Internet)

Các trường hợp nào sẽ chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở?

Căn cứ theo quy định tại 176 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở như sau:

- Đối với nhà ở thuộc tài sản công: Hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở sẽ được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, c, e, g, và h khoản 1 Điều 127 của Luật Nhà ở 2023:

+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

+ Bên thuê, thuê mua nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

- Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không thuộc tài sản công: Bên cho thuê mua có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở khi xảy ra một trong các trường hợp sau:

+ Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở cho người khác trong thời gian thuê mua.

+ Sau khi ký hợp đồng, bên thuê mua không thuộc đối tượng được phép thuê mua hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023.

+ Bên thuê mua không trả đủ tiền thuê nhà trong 3 tháng liên tiếp mà không có lý do hợp lý theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê mua tự ý thay đổi, phá dỡ, hoặc cải tạo nhà ở thuê mua mà không có sự đồng ý.

+ Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp được quy định thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;

+ Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.

+ Các trường hợp khác theo quy định.

- Đối với các trường hợp không thuộc quy định trên: Hợp đồng thuê mua sẽ chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở, họ phải trả lại nhà cho bên cho thuê mua.

Có được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các quyền mà bên thuê mua nhà ở có như sau:

Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

…

2. Ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê mua còn có các quyền sau đây:

a) Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 49 của Luật này;

b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;

c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;

d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

Theo đó, bên thuê mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua các loại hợp đồng theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.