Hợp đồng thuê mua nhà ở có một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải công chứng hay không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê mua nhà ở có một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải công chứng hay không?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản 

...

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

...

Theo đó, không bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê mua nhà ở trong trường hợp có ít nhất một bên trong hợp đồng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Tuy nhiên, trường hợp các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Hợp đồng thuê mua nhà ở có bắt buộc phải công chứng hay không? (Hình từ Internet) 

Hợp đồng thuê mua nhà ở phải có những nội dung chính nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Luật Nhà ở 2023, việc thuê mua nhà ở phải lập thành hợp đồng có nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

(1) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

(2) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

(3) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

(4) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

(5) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua nhà ở;

(6) Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

(7) Cam kết của các bên;

(8) Thỏa thuận khác;

(9) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

(10) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

(11) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý: Trường hợp thuê mua nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa tổ chức, cá nhân với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2023.

Nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không đầy đủ các nội dung chính thì bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đó, hợp đồng cho thuê mua nhà ở là 1 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

1. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định;

b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;

c) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật;

d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định;

đ) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.

…

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

b) Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

c) Buộc cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; buộc cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

d) Buộc trả lại cho bên mua phần phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;

Theo đó, nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không đầy đủ các nội dung chính thì sẽ bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Đồng thời, còn bị buộc phải lập hợp đồng theo đúng quy định.

Lưu ý: mức phạt trên là mức phạt dành cho tổ chức, nếu người vi phạm là cá nhân thì mức phạt tiền tối đa cho hành vi này sẽ bị phạt bằng ½ mức phạt dành cho tổ chức (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/20222/NĐ-CP)