Năm 2025, Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý cắt điện/nước của cư dân không?

Nội dung chính

Có bắt buộc thành lập Ban quản trị đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu?

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có bắt buộc phải có Ban quản trị hay không tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Nhà chung cư dưới 20 căn hộ

Tại khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Theo đó, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư, việc có thành lập hay không phụ thuộc vào sự thống nhất quyết định của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Trường hợp 2: Nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên

Tại khoản 2 Điều 146 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

Theo đó, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Tóm lại, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có bắt buộc phải thành lập Ban quản trị hay không phụ thuộc vào số lượng căn hộ trong chung cư. Nếu nhà chung cư có dưới 20 căn hộ, việc thành lập Ban quản trị là không bắt buộc và do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự quyết định. Ngược lại, nếu nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, việc thành lập Ban quản trị là bắt buộc theo quy định pháp luật.

Năm 2025, Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý cắt điện/nước của cư dân không? (Hình từ Internet)

Năm 2025, Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tự ý cắt điện/nước của cư dân không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 147 và khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị nhà chung cư có quyền hạn và trách nhiệm như sau:

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;

- Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

- Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định;

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

- Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;

- Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong tất cả các quyền và trách nhiệm, Ban quản trị nhà chung cư không có quyền và trách nhiệm nào liên quan tới việc được cắt điện/nước căn hộ của cư dân.

Đối với dịch vụ điện/nước sinh hoạt cho từng căn hộ, chỉ đơn vị bán /cung cấp dịch vụ mới có quyền ngừng cung cấp khi khách hàng không đóng tiền hoặc vi phạm hợp đồng đã ký.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, năm 2025, Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không được phép tự ý cắt điện/nước của cư dân.

Hành vi của Ban quản trị nhà chung cư tự ý cắt điện/nước của cư dân bị xử lý ra sao?

Tại khoản 3 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 quy định quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, ở nội dung trước đã nêu rõ, Ban quản trị nhà chung cư không có quyền hạn, trách nhiệm nào đối với việc cắt điện/nước của cư dân. Do đó, hành vi tự ý cắt điện/nước của cư dân được xem là hành vi vượt quá quyền hạn và trách nhiệm. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hành vi của Ban quản trị nhà chung cư tự ý cắt điện/nước của cư dân tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà có thể bị xử lý bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.