Khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền bán nhà đất còn hiệu lực không?

Khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền bán nhà đất còn hiệu lực không? Nếu nhà đất đó không đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh mà vẫn bán thì bị phạt bao nhiêu tiền?

Nội dung chính

Khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền bán nhà đất còn hiệu lực không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền như sau:

Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 về khái niệm của giao dịch dân sự:

Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất là một giao dịch dân sự.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự như sau:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo đó để giao dịch dân sự (hợp đồng ủy quyền bán nhà đất) có hiệu lực thì cần phải đáp ứng các điều kiện trên. Tuy nhiên, việc người ủy quyền là cá nhân chết không đáp ứng được 2/3 điều kiện có hiệu lực. Do đó, hợp đồng ủy quyền bán nhà đất sẽ bị vô hiệu khi người ủy quyền là cá nhân chết.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp chấm dứt nghĩa vụ bao gồm:

Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ

Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Bên có quyền miễn việc thực hiện nghĩa vụ;

4. Nghĩa vụ được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

5. Nghĩa vụ được bù trừ;

6. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một;

7. Thời hiệu miễn trừ nghĩa vụ đã hết;

8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;

10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

11. Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, khi người ủy quyền chết mà hợp đồng ủy quyền không thuộc di sản thừa kế thì hợp đồng ủy quyền sẽ không còn hiệu lực.

Khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền bán nhà đất còn hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Nếu nhà đất đó không đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh mà vẫn bán thì bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3, 5, 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức phạt hành chính đối với hành vi kinh doanh nhà đất trong khi nhà đất không đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

…

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;

c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;

đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;

e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;

...

Theo đó, đối với hành vi kinh doanh nhà đất khi nhà đất không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh thì sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.

Lưu ý: Mức phạt tiền tối đa được đề cập phía trên là mức phạt dành cho tổ chức. Nếu cá nhân vi phạm cùng 1 hành vi thì mức phạt tối đa sẽ bằng ½ mức phạt cho tổ chức, tức cùng một hành vi vi phạm, cá nhân sẽ bị phạt tiền tối đa là 300.000.000 đồng. (Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Để nhà đất đó được đưa vào kinh doanh thì cần đáp ứng các điều kiện gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện để nhà đất được đưa vào kinh doanh như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó ghi rõ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.

Lưu ý: Điều này không áp dụng với nhà ở, công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn xây dựng thuộc dự án bất động sản được chủ đầu tư bán, cho thuê mua.

- Không đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, nếu có tranh chấp thì phải đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết và có bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật.

- Tài sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch.

- Không thuộc trường hợp bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

- Thông tin về tài sản đã được công khai theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp tiếp theo.

+ Đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn liền với nhà ở, công trình đó.

+ Các hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản (nếu có), bao gồm việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất hoặc dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.