Hiểu khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thế nào cho đúng?

Nội dung chính

Hiểu khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thế nào cho đúng?

(1) Đất ở là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024:

Điều 9. Phân loại đất

[...]

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

[...]

Theo đó, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng công trình nhà ở tại khu vực nông thôn cũng như đô thị.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 171 Luật Đất đai 2024:

Điều 171. Đất sử dụng ổn định lâu dài

1. Đất ở.

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này.

3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này.

6. Đất quốc phòng, an ninh.

[...]

Như vậy, đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

(2) Đơn vị ở là gì?

Căn cứ tại tiết 1.4.8 tiểu mục 1.4 Mục 1 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD:

1.4.8 Đơn vị ở

Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Như vậy, đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm:

- Các nhóm nhà ở;

- Các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư;

- Đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.

Bên cạnh đó, căn cứ theo tiểu mục 2.2 Mục 1 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD:

- Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20.000 người.

- Quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người).

(3) Hiểu khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thế nào cho đúng?

Pháp luật hiện hành chưa có quy định chính thức về “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, có thể hiểu đây là loại đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài theo Điều 171 Luật Đất đai 2024, nhưng không kèm theo hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, công trình văn hóa – thể thao... vốn là điều kiện để hình thành một đơn vị ở theo QCVN 01:2021/BXD.

Loại đất này thường xuất hiện ở các dự án du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, nơi chỉ xây dựng công trình phục vụ lưu trú, dịch vụ, vui chơi giải trí mà không tổ chức đời sống cộng đồng dân cư lâu dài.

Tóm lại, đất ở không hình thành đơn vị ở là đất được phép xây dựng nhà ở hoặc công trình lưu trú, nhưng không kéo theo nghĩa vụ phát triển hạ tầng xã hội và dân cư ổn định như khu dân cư, đô thị truyền thống.

Trên đây là nội dung về Hiểu khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thế nào cho đúng?

Hiểu khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở thế nào cho đúng? (Hình từ Internet)

Hạn mức công nhận đất ở được xác định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024:

Điều 141. Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

1. Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

2. Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

a) Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

b) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

[...]

Như vậy, hạn mức công nhận đất ở được xác định dựa trên các căn cứ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên đó xác định rõ loại đất là “đất ở”, thì phần diện tích ghi nhận đó sẽ được công nhận là đất ở.

Nói cách khác, diện tích đất ở được xác định rõ ràng và chính thức thông qua thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – đây là căn cứ pháp lý cụ thể và có giá trị nhất để xác định loại đất và hạn mức công nhận.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Cơ quan nào quy định hạn mức giao đất ở?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024:

Điều 195. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.

3. Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024:

Điều 196. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.

2. Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.

3. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.

4. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo các quy định trên, cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đô thị là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.