Đất ở hợp pháp là gì? Xác nhận đất ở hợp pháp như thế nào?

Nội dung chính

Đất ở hợp pháp là gì?

Hiện nay, "đất ở hợp pháp" không được định nghĩa trong các văn bản quy phạm pháp luật cụ thể, do đó, để hiểu đúng về khái niệm "đất ở hợp pháp" cần phân tích từ các khía cạnh sau:

(1) Đất ở là gì?

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, dựa trên mục đích sử dụng đất, đất ở được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp.

Theo đó, tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP có định nghĩa về đất ở như sau:

Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị [...]

Như vậy, đất ở là đất phi nông nghiệp được sử dụng với mục đích chính là làm nhà ở, đồng thời với các mục đích khác phục cho đời sống. 

Đất ở có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024.

(2) Khi nào là "Đất ở hợp pháp"?

Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2024 xác định rõ:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Do đó, đất ở không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào, mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu. Nhà nước sẽ thực hiện trao quyền sử dụng thửa đất đó theo quy định pháp luật về đất đai. Tổ chức, cá nhân nhận trao quyền gọi là "người sử dụng đất".

Quyền sử dụng đất ở được công nhận khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất ở xác định (hay còn gọi là Sổ đỏ theo cách hiểu thông thường). 

Như vậy, khi một thửa đất ở được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đúng quy định và được sử dụng đúng mục đích - khi đó thửa đất đó được xem là "đất ở hợp pháp".

Đất ở hợp pháp là gì? Xác nhận đất ở hợp pháp như thế nào? (Hình từ Internet)

Xác nhận đất ở hợp pháp như thế nào?

Để công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp, người sử dụng đất cần phải đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền - đây là nguyên tắc bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

Trong đó: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động:

- Đăng ký lần đầu

Theo khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2024:

Điều 132. Đăng ký lần đầu

1. Đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
b) Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.

- Đăng ký biến động

Thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất và các trường hợp cụ thể khác theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024:

> Việc đăng ký đất đai được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP Chương III ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT. Xem Tại đây

Hướng dẫn xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận (GCN) như sau:

(1) TH thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất (người SDĐ) không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

- Thửa đất có diện tích ≥ hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó;

TH diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất < hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

- Thửa đất có diện tích < hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

(2) TH thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người SDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

- Thửa đất có diện tích ≥ hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó;

TH diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất < hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

- Thửa đất có diện tích < hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

(3) TH thửa đất được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;

(4) Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 141 Luật Đất đai thì được xử lý như sau:

- TH đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- TH đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

- TH hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người SDĐ có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

(5) UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai đối với TH sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;

(6) Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong TH thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp GCN trước ngày 01/7/2004 khi người SDĐ có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

- Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai nếu tại thời điểm cấp GCN trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai; người SDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

TH người SDĐ đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;

- Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại;

(7) Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp GCN đối với TH quy định tại ý đầu tiên khoản 6 nêu trên.