Hướng dẫn tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 2026 NĐ CP

Nội dung chính

Hướng dẫn tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 2026 NĐ CP

Ngày 05/03/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 68 2026 NĐ CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

Nghị định 68 2026 NĐ CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (ngày 05/03/2026)

Cá nhân cho thuê bất động có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. (khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

Theo đó, căn cứ theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản như sau:

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được tính theo công thức sau:

Ví dụ: Doanh thu cho thuê bất động sản là 600 triệu/năm thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: 100 triệu x 5% = 5 triệu đồng.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê bất động sản được tính theo công thức sau:

Theo đó, khi cá nhân cho thuê bất động sản với thời gian cho thuê không trọn năm, mà phát sinh doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN với mức thuế suất 5%. 

Ví dụ: Doanh thu cho thuê bất động sản là 600 triệu/năm thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bằng: 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng.

Lưu ý:

Thuế TNCN: chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

Thuế GTGT: tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế, khi doanh thu vượt ngưỡng, không có phần miễn như TNCN.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản cụ thể như sau:

(1) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau:

- Cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

(2) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế:

- Khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Như vậy, hướng dẫn tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 2026 NĐ CP theo quy định nêu trên.

Hướng dẫn tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 2026 NĐ CP (Hình từ Internet)

Thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản là khi nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 8. Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

[...]

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

[...]

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

[...]

e) Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Như vậy, thời hạn khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được lựa chọn khai 02 lần hoặc khai 01 lần trong năm tính thuế.

> Nếu lựa chọn khai thuế 01 lần, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế

> Nếu lựa chọn khai thuế 02 lần, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế như sau:

- Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế;

- Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Hợp đồng cho thuê bất động sản trước 2026 được áp dụng theo Nghị định 68 2026 NĐ CP

Căn cứ theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 18. Điều khoản chuyển tiếp

[...]

3. Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có).

Theo đó, đối với hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu như sau:

- Mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP

- Mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP

Trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định Nghị định 68/2026/NĐ-CP và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (nếu có).

Như vậy, hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng và đã nộp thuế GTGT, thuế TNCN thì có thể điều chỉnh mức doanh thu theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP

Trên đây là toàn bộ nội dung về "Hướng dẫn tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản theo Nghị định 68 2026 NĐ CP"