Toàn bộ phí tách thửa đất thổ cư từ năm 2025 bao gồm những gì?

Nội dung chính

Toàn bộ phí tách thửa đất thổ cư từ năm 2025 bao gồm những gì?

(1) Phí cấp mới Sổ đỏ, phí đo đạc thửa đất

Quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì khi tách thửa đất thổ cư bắt buộc phải cấp mới Sổ đỏ.

Căn cứ tiểu mục 3 Mục VI.C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì từ 1/7/2025 phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm kinh phí, do đó, người dân sẽ chỉ phải trả lệ phí cấp sổ đỏ nếu chỉ thực hiện tách thửa đất thổ cư.

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC có quy định về phí cấp mới sổ đỏ như sau:

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

...

2. Đối với các khoản lệ phí

...

đ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

...

Theo đó, phí cấp mới Sổ đỏ sẽ tùy vào mỗi địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Mỗi địa phương có mức thu phí cấp mới Sổ đỏ khác nhau.

Nếu việc tách thửa đất thổ cư có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng hoặc chứng thực.

(2) Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa đất thổ cư như sau:

Quy định tại khoản 2,3,4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Căn cứ khoản 1,4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

[...]

Như vậy, tách thửa đất thổ cư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trừ các đối tượng được miễn thuế khi chuyển nhượng đã nêu. Ngoài ra nếu tách thửa đất thổ cư không nhằm mục đích chuyển nhượng đất thì không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

(3) Phí công chứng chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức phí công chứng, chứng thực như sau:

(4) Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,5%. Cụ thể cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các trường hợp dưới đây:

- Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

(5) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định về khoản phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ như sau:

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí
Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.
1. Đối với các khoản phí

[...]

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp

[...]

Như vậy, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ sẽ tùy vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Tóm lại, nếu người dân chỉ thực hiện tách thửa thì chỉ cần đóng các khoản phí cấp sổ đỏ mới. Tuy nhiên nếu tách thửa nhằm mục đích chuyển nhượng thì cần đóng thêm các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ và phí công chứng, chứng thực quy định chi tiết ở trên.

Toàn bộ phí tách thửa đất thổ cư từ năm 2025 bao gồm những gì? (Hình từ Internet)

Điều kiện được tách thửa đất thổ cư theo quy định hiện hành là gì?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được tách thửa đất thổ cư bao gồm:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;

- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Như vậy, để được tách thửa đất thổ cư phải đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên.

Đất trồng lúa có lên thổ cư được không?

Đất LUC có lên thổ cư được không? Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển đổi sang đất thổ cư như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, đất chuyên trồng lúa vẫn được chuyển đổi sang đất ở tức vẫn được lên thổ cư nhưng việc đất chuyên trồng lúa lên thổ cư phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.