Được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp tại TPHCM không?

Chuyên viên pháp lý: Nguyễn Mai Bảo Ngọc
Tham vấn bởi Luật sư: Nguyễn Thụy Hân
Được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp tại TPHCM không? Điều kiện được xây công trình trên đất nông nghiệp trên TPHCM như thế nào và có cần giấy phép không?

Nội dung chính

Được xây công trình trên đất nông nghiệp tại TPHCM không?

Căn cứ theo Điều 1 Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về phạm vi điều chỉnh như sau:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Quyết định này quy định về sử dụng một diện tích đất nông nghiệp (trừ đất trồng lúa) để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa thực hiện theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa.

Dựa trên Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM thì TP.HCM cho phép xây công trình trên đất nông nghiệp tuy nhiên công trình này phải phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa thực hiện theo quy định của Nghị định 112/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về đất trồng lúa.

Được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp tại TPHCM không?

Được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp tại TPHCM không? (Hình từ Internet)

Điều kiện được xây công trình trên đất nông nghiệp trên TPHCM như thế nào và có cần giấy phép không?

Căn cứ theo Điều 4 Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM quy định về điều kiện áp dụng với thửa đất nông nghiệp xây công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

- Thửa đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn thời hạn sử dụng đất.

- Diện tích đất nông nghiệp của khu đất đang sử dụng từ 500m² trở lên bao gồm một thửa đất hoặc nhiều thửa đất liền kề của cùng một người sử dụng đất.

Về diện tích đất để xây dựng và quy mô công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp được căn cứ theo Điều 5 Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM như sau:

- Tỷ lệ diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp tối đa 01% tổng diện tích đất nông nghiệp nhưng không vượt quá 50m².

- Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp chỉ được xây dựng một tầng, chiều cao đỉnh mái tối đa 5m, không có tầng hầm, có kết cấu bán kiên cố (tường gạch hoặc tường vật liệu nhẹ; cột gạch hoặc cột thép, cột sắt; mái vật liệu nhẹ.

Căn cứ theo Điều 6 Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

Điều 6. Xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp
1. Việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 49 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng) và được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng).
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng công trình (theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Quyết định này) và thời gian tồn tại của công trình theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 49 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng).
3. Việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp không làm ảnh hưởng đến công trình thủy lợi, công trình đê điều, diện tích đất nông nghiệp liền kề và không vi phạm lộ giới đường hiện hữu theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Chủ đầu tư chấp hành việc tháo dỡ không điều kiện và không được bồi thường khi hết thời gian tồn tại theo quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu theo quy định hoặc cho đến khi thửa đất nông nghiệp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, TP.HCM cho phép được xây dựng công trình trên đất nông nghiệp và được miễn giấy phép theo Quyết định 90/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.

Lưu ý, loại công trình này dù miễn giấy phép xây dựng nhưng phải được UBND cấp huyện chấp thuận về địa điểm, quy mô xây dựng và thời gian tồn tại. Hơn nữa, việc xây dựng không được ảnh hưởng đến công trình thủy lợi, đê điều, diện tích đất nông nghiệp liền kề và không vi phạm lộ giới.

Xây nhà trên đất nông nghiệp trước 1 7 2014 có được cấp sổ đỏ không?

Sổ đỏ là cách gọi phổ biến theo màu của "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".

Căn cứ khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định vềTrừ trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
...

Theo đó, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là không đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Mục đích sử dụng của đất nông nghiệp không dùng để xây nhà ở. Bên cạnh đó, việc xây nhà là mục đích sử dụng của đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Do đó, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp trước 1 7 2014 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Điều 139. Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
[...]
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Như vậy, xây nhà trên đất nông nghiệp trước 1 7 2014 có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất ổn định

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính

saved-content
unsaved-content
40