Điều kiện pháp lý để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quy định ra sao?

Nội dung chính

Điều kiện pháp lý để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quy định ra sao?

Trước đây, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân được phép chuyển đổi đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, với điều kiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sẽ dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm như trước đây.

Ngoài ra, tại Điều 62 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có thời hạn 10 năm (tầm nhìn 20 năm), trong khi kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.

Do đó, hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu việc chuyển đổi này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Điều kiện pháp lý để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quy định ra sao? (Hình từ Internet)

Đất nông nghiệp đang nằm trong diện quy hoạch có được chuyển mục đích sang đất ở không?

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

Đồng thời, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định, để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân, phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đã được phê duyệt. Ngoài ra, khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu diện tích đất đã có trong kế hoạch thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, hoặc thuộc diện thu hồi, chuyển mục đích theo khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn có quyền thực hiện các quyền sử dụng đất, nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm. Người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở, công trình theo giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc cải tạo, sửa chữa công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Vậy, đối với đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có thể xin phép chuyển mục đích sang đất ở, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở quy định như thế nào?

Theo quy định pháp luật thì đất ở là đất phi nông nghiệp. Do đó, căn cứ theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 khi chuyển đổi (chuyển mục đích sử dụng đất) nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thủ tục xin phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã để được giải quyết theo thẩm quyền.

Theo đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa;

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Bước 4: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế; Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất;

Bước 5: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất;

Bước 6: Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

Bước 7: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày.