Công thức xác định giá của thửa đất so sánh sửa đổi tại Nghị định 226

Nội dung chính

Công thức xác định giá đất của thửa đất so sánh sửa đổi tại Nghị định 226

Căn cứ khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP sửa đổi tại điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định công thức xác định giá đất của thửa đất so sánh như sau:

Công thức xác định giá đất của thửa đất so sánh như sau:

Cách xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm của thửa đất so sánh

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi bổ sung điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cách xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm của thửa đất so sánh như sau:

Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm của thửa đất so sánh

- Đối với cây lâu năm thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

- Đối với rừng trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

- Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cách xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Định giá đất có các phương pháp nào?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định định giá đất có các phương pháp như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

...

Như vậy, các phương pháp định giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh: Điều chỉnh giá các thửa đất có mục đích sử dụng giống nhau và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng, dựa trên giá đất đã giao dịch trên thị trường, loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất.

- Phương pháp thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng bình quân năm từ đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng tại các ngân hàng có cổ phần Nhà nước.

- Phương pháp thặng dư: Tính tổng doanh thu phát triển trừ tổng chi phí phát triển của đất, dựa trên quy hoạch sử dụng đất hiệu quả nhất.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất, xác định qua so sánh với giá đất thị trường.

- Phương pháp khác: Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác nếu có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.