Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không?
Nội dung chính
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Giải thích từ ngữ:
...
24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, hoặc chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật.
Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không? (Hình từ internet)
Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không?
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 được hướng dẫn bởi Khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có nêu như sau:
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
...
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
...
Theo đó, thì Nhà nước cho phép giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cụ thể thì tại khoản 2 Điều trên có nêu giao dịch về nhà ở thuộc một trong các trường hợp sau không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Trong đó có nêu trường hợp mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Các bên mua bán nhà ở cần thỏa thuận những nội dung gì?
Tại khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 có qui định về nội dung thỏa thuận của các bên mua bán nhà như sau:
Giao dịch mua bán nhà ở:
...
2. Các bên mua bán nhà ở thỏa thuận các nội dung sau đây:
a) Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;
b) Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
c) Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
d) Thỏa thuận khác.
Như vậy, nội dung thỏa thuận của các bên mua bán nhà cần đáp ứng đủ các nội dung sau đây:
- Về thời hạn sở hữu nhà ở của bên mua;
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn đã sở hữu nhà ở;
- Trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;
- Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;
- Thoản thuận về việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bào giao lại nhà ở sau khi đã hết thời hạn sở hữu nhà ở;
- Trách nhiệm xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu;
- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thỏa thuận khác của hai bên (nếu có).