Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không?
Nội dung chính
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Như vậy, chỉ được chuyển nhượng 3 loại hợp đồng mua bán nhà ở được nêu trong quy định và đặc biệt, không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đối với nhà ở xã hội.
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không? (Hình từ Internet)
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là mẫu nào?
Dưới đây là mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay được thực hiện theo Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
Tải về mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất tại đây.
Có được bổ sung các nội dung khác vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các nguyên tắc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tuân thủ khi xác lập, ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
…
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản;
b) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
d) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định này trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
đ) Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều này thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.
Theo đó, khi ký kết hợp đồng mẫu được quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì không được thay đổi nội dung trong hợp đồng. Nếu có bổ sung nội dung vào hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội, và không làm thay đổi các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu.
Dẫn chiếu sang khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các loại hợp đồng mẫu mà luật quy định không được thay đổi, bổ sung nội dung bao gồm:
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
…
2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này;
…
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định này;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định này;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.
...
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những loại hợp đồng có mẫu quy định không được sửa đổi, bổ sung các nội dung trong hợp đồng mẫu quy định.
Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu.