Các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất

Nội dung chính

Các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất

Theo khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá mua bán nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở đối với nhà ở được đầu tư xây dựng mới; 

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất (Hình ảnh từ Internet)

Thủ tục thực hiện mua bán nhà ở mới nhất

Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 thì thủ tục thực hiện mua bán nhà ở như sau:

- Các bên lập hợp đồng mua bán nhà ở có các nội dung cơ bản đã nêu ở trên.

- Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp bên mua nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở không công chứng có hiệu lực không?

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công; mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Ngoài ra, theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Hợp đồng mua bán nhà ở mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, những loại hợp đồng sau đây không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực (nhưng nếu một trong các bên có yêu cầu vẫn được công chứng, chứng thực). Cụ thể: 

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc tài sản công.

- Hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;

- Hợp đồng mua bán nhà ở mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Nhà ở 2023, với những hợp đồng không công chứng, chứng thực, thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là ký kết xong hợp đồng.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định với những hợp đồng không công chứng, chứng thực thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác