Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép có cần phù hợp với quy hoạch không?
Nội dung chính
Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép có cần phù hợp với quy hoạch không?
Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, mặc dù là chuyển mục đích không phải xin phép nhưng do có đăng ký biến động nên vẫn cần phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hiện nay, dù là quy định tại Luật Đất đai 2013 hay Luật đất đai 2024 thì đều chỉ đề cập tới điều kiện thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép. Tuy nhiên, không thể vì lý do “không phải xin phép” mà không cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất khu vực.
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều đã được quy định rõ ràng. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện. Các trường hợp còn lại sẽ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Tuy nhiên vẫn cần phải có các căn cứ nhất định khi xét chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 3, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đối với đất thuộc các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:
+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
+ Quyết định đầu tư theo quy định
+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
+ Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
- Đối với dự án tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào:
+ Quyết định đầu tư
+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
+ Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất chuyển sang đất ở hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Hiện nay, vẫn còn nhiều địa phương bối rối trong xử lý các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép. Tuy nhiên, về cơ bản dù có hay không phải xin phép thì vẫn cần tuân thủ nguyên tắc đảm bảo với quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất của khu vực.
Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép có cần phù hợp với quy hoạch (Hình từ Internet)
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép?
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu KHÔNG THUỘC 07 trường hợp thuộc khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 sau đây thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng từ cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
(1) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
(2) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
(3) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
(4) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
(5) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
(6) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
(7) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Căn cứ theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định:
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền.
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:
+ UBND tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ UBND huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.