Đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản

Nội dung chính

Đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài Chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (dự thảo ngày 17/7/2025).

Theo đó, tại Điều 15 Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (dự thảo ngày 17/7/2025) đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú như sau:

Điều 15 Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

a)Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

b) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

c) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

d) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.

Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

4. Chính phủ quy định chị tiết điều này.

Như vậy, tại Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Bộ tài Chính đã đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản (Hình từ Internet)

Lý do đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản

Tại Tờ trình Dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (trang 16) nêu rõ lý do đề xuất tính thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản như sau:

Khoản 5 Điều 3, Điều 14, Khoản 2 Điều 21, Điều 23 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 quy định:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Thu nhập từ chuyện nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: 2%.

Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Tại Nghị định của Chính phủ quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tại Điều 247 Luật Đất đai 2024 cũng đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định cụ thể:

Thu nhập chịu thuế từ chuyên nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tỉnh theo giá đất trong bảng giá đất.

Trong thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhận thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của nhà nước.

Có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế; cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chỉ phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Đức có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Tại thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà, ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm, ở mức 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm, ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua thì thuế suất là 10%. Tại Malaysia thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ : trên 3-4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4-5 năm.

Tại Nghị quyết 06/NQ-TW năm 2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045: “Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả”. Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất...”. Nghị quyết 62/2022/QH15 ngày 16/6/2022 của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV yêu cầu: “Rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế liên quan đến kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, tăng cường quản lý, chống thất thu thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, quyền lợi chính đáng của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản”.

Việc thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và điều tiết thuế 20% trên thu nhập phát sinh tương đương như thuế TNDN áp dụng đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp này đòi hỏi phải có cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản để xác định giá vốn của bất động sản, điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh các khoản chi phíđược trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; đồng thời phải đồng bộ với các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến bất động sản, thời gian nắm giữ bất động sản.