Đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi sửa Luật Đất đai 2024

Nội dung chính

Đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi sửa Luật Đất đai 2024

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2025 đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi sửa Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

- Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

- Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Tuy nhiên, hiện hành tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

...

Như vậy, theo đề xuất trên thì việc định giá đất không còn nguyên tắc thị trường. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Việc bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi sửa Luật Đất đai 2024 dự kiến khi nào được áp dụng?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2025 đề xuất sửa đổi căn cứ định giá đất tại Luật Đất đai 2024.

Tại khoản 40 Điều 1 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2025 sửa đổi bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

b) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

c) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

d) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

2. Căn cứ định giá đất bao gồm:

a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

3. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:

a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát;

d) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

4. Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều này là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước.

5. Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Theo đó, căn cứ định giá đất mới nhất theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2025 đề xuất gồm:

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất