Người thuê căn hộ chung cư 24AB có thể tự sửa chữa căn hộ khi có hư hỏng nặng không?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư 24AB đang cho thuê bị hư hỏng nặng thì bên thuê hay bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa? 

Căn cứ khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

[....]

Và theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định: 

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Như vậy, việc xác định căn hộ chung cư 24AB đang cho thuê bị hư hỏng nặng thì bên thuê hay bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa thì tùy thuộc vào 02 trường hợp:

(1) Căn hộ cho thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì trách nhiệm sửa chữa căn hộ thuộc về bên cho thuê. Do đó, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa căn hộ cho thuê theo quy định của pháp luật (trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán người thuê phải tự sửa chữa). 

(2) Căn hộ cho thuê bị hư hỏng do lỗi của bên thuê thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê (trừ hao mòn tự nhiên do sử dụng căn hộ cho thuê).

Người thuê căn hộ chung cư 24AB có thể tự sửa chữa căn hộ khi có hư hỏng nặng không? (Hình từ Internet)

Người thuê căn hộ chung cư 24AB có thể tự sửa chữa căn hộ khi có hư hỏng nặng không? 

Căn cứ theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định: 

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Theo đó, khi bên thuê đã thông báo với bên cho thuê mà bên cho thuê không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa, nhưng phải thông báo việc tự sửa chữa cho bên cho thuê.

Sau khi đã thông báo cho bên cho thuê và tu sửa, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Đồng thời, tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định về bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê như sau: 

Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

[...]

4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

Theo đó, bên thuê nhà được sửa chữa nhà đang thuê khi hư hỏng nhưng phải thông báo cho bên cho thuê trước ít nhất 15 ngày. Bên cho thuê có trách nhiệm thanh toán lại chi phí sửa chữa hoặc trừ dần vào tiền thuê. 

Như vậy, người thuê căn hộ chung cư 24AB có quyền tự sửa chữa căn hộ khi có hư hỏng nặng theo những quy định nêu trên. 

Bên cho thuê căn hộ chung cư 24AB không sửa chữa căn hộ khi có hư hỏng nặng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không? 

Căn cứ theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

[...]

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

[...]

Đồng thời căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

[...]

Như vậy, khi căn hộ chung cư 24AB bị hư hỏng nặng mà không phải do lỗi của bên thuê và bên cho thuê không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.