Hợp đồng đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du không công chứng có hiệu lực không?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du không công chứng có hiệu lực không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với điều kiện nội dung của thỏa thuận đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo quy định trên thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên cam kết ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể, bên đặt cọc sẽ giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác để làm tin cho việc thực hiện thỏa thuận.

Nếu hợp đồng được ký kết, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng thì mất khoản đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc kèm khoản tiền tương đương (trừ khi hai bên có thỏa thuận khác).

Hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hay lập thành văn bản. Việc đặt cọc có thể thực hiện dưới nhiều hình thức như:

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi thực tế;

- Bằng văn bản viết tay hoặc qua phương tiện điện tử.

Tuy nhiên, nội dung thỏa thuận phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định, bao gồm:

- Các bên có đầy đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự;

- Tự nguyện tham gia giao dịch;

- Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Việc đặt cọc có thể thực hiện dưới nhiều hình thức: bằng lời nói, bằng hành vi, bằng văn bản viết tay, hoặc qua phương tiện điện tử. Tuy nhiên, nếu việc đặt cọc có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thì hình thức văn bản có công chứng/chứng thực có thể là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chính, chứ không phải đối với hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du không bắt buộc phải công chứng vẫn có thể có hiệu lực pháp lý, nếu nội dung thỏa thuận đáp ứng đầy đủ các điều kiện của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, để tránh rủi ro và dễ dàng chứng minh khi xảy ra tranh chấp, các bên nên lập văn bản rõ ràng và cân nhắc công chứng, đặc biệt trong trường hợp giá trị tài sản đặt cọc lớn hoặc liên quan đến giao dịch bất động sản.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du không công chứng có hiệu lực không? (Hinh từ Internet)

Khi đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du, các bên có quyền và nghĩa vụ gì theo quy định hiện nay?

Khi đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du thì các bên có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

(1) Bên đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc hoặc nhận ký cược ngừng khai thác, sử dụng hoặc thực hiện giao dịch dân sự với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; đảm bảo tài sản này không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Được phép trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, hoặc đưa tài sản đó vào giao dịch dân sự khác nếu có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc hoặc nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi, nhằm đảm bảo tài sản không bị mất, hư hỏng hoặc hủy hoại;

- Đảm bảo việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản đã đặt cọc, ký cược theo các quy định trong hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

(2) Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược nếu chưa có sự đồng ý của mình;

- Sở hữu tài sản đặt cọc nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược nếu tài sản thuê không còn để trả lại cho bên ký cược;

- Có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

- Không được khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.

Đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du mà không mua nữa có bị mất tiền không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về việc đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

[…]

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu đã đặt cọc mua nhà tại đường Nguyễn Du nhưng sau đó đơn phương từ chối mua, thì theo luật, bên đặt cọc có thể bị mất toàn bộ số tiền đặt cọc, trừ khi trong thỏa thuận đặt cọc có quy định khác. Vì vậy, trước khi đặt cọc, cần đọc kỹ nội dung hợp đồng và thỏa thuận rõ ràng các điều khoản để tránh rủi ro pháp lý. Mức phạt được quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác về việc không phạt cọc hoặc phạt cọc ở mức thấp hơn hoặc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc, thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó, với điều kiện thỏa thuận không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.