Mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Du bằng giấy tay có hợp pháp hay không?

Nội dung chính

Mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Du bằng giấy tay có hợp pháp hay không?

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật không định nghĩa rõ “mua bán đất bằng giấy viết tay”, nhưng thuật ngữ này thường được hiểu là giao dịch chuyển nhượng đất không có công chứng hoặc chứng thực. Việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay cần căn cứ vào quy định pháp luật tại từng thời điểm cụ thể.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt. Giao dịch không tuân thủ quy định này có thể bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được pháp luật công nhận và có hiệu lực, cụ thể:

- Trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014, khi người nhận chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ hợp lệ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/8/2024, khi người nhận có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp chuyển nhượng đất thông qua người nhận thừa kế, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trong các trường hợp nêu trên, khi người nhận chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, việc mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Du bằng giấy tay chỉ hợp pháp khi thuộc các trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép.

Trong các trường hợp còn lại, giao dịch bằng giấy tay không đảm bảo giá trị pháp lý, tiềm ẩn rủi ro cao, đặc biệt khi xảy ra tranh chấp. Do đó, để đảm bảo quyền lợi, các bên nên thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Du bằng giấy tay có hợp pháp hay không? (Hình từ Internet)

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhà đất trên đường Nguyễn Du lần đầu đối với cá nhân ra sao?

Căn cứ theo Mục 1 Phần 1 Phần B Phần 5 Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân gồm những giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024;

- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 (nếu có);

- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024 thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân tại khu vực đường Nguyễn Du cần chuẩn bị kỹ lưỡng nhiều loại giấy tờ tùy theo nguồn gốc đất, tình trạng pháp lý và hiện trạng tài sản gắn liền. Người dân nên đối chiếu từng trường hợp cụ thể với các quy định nêu trên hoặc liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn chi tiết nhằm tránh thiếu sót khi nộp hồ sơ.

Từ 1/7/2025, cấp sổ đỏ lần đầu được giải quyết trong bao nhiêu ngày?

Căn cứ theo Tiểu Mục 2 Mục A Phần 5 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định như sau:

A. TIẾP NHẬN HỒ SƠ, TRẢ KẾT QUẢ, THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

[..]

II. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

[...]

Như vậy, từ 01/7/2025, cấp Sổ đỏ lần đầu tại Ủy ban nhân dân xã không quá 3 ngày làm việc.

- Lưu ý, trước khi được cấp sổ đỏ lần đầu thì cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, thời gian thực hiện không quá 17 ngày làm việc.

- Bên cạnh đó, thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ; không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.