Chủ sở hữu mới của căn hộ chung cư Saigon South có trách nhiệm gì với hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực?

Nội dung chính

Chủ sở hữu mới của căn hộ chung cư Saigon South có trách nhiệm gì với hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực?

Căn cứ theo quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ sở hữu mới của căn hộ chung cư Saigon South có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực với bên thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Người thuê được quyền tiếp tục sử dụng căn hộ theo hợp đồng đã ký kết.

Chủ sở hữu mới của căn hộ chung cư Saigon South có trách nhiệm gì với hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực? (Hình từ Internet)

Trường hợp đã hết thời hạn thuê căn hộ chung cư Saigon South mà bên thuê không dọn đi thì có được xem là gia hạn hợp đồng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Do đó, theo quy định, trường hợp hợp đồng thuê căn hộ chung cư Saigon South đã hết hạn mà bên thuê không dọn đi, việc này không mặc nhiên được coi là gia hạn hợp đồng nếu giữa các bên không có thỏa thuận rõ ràng về việc tiếp tục thuê.

Nếu không có thỏa thuận gia hạn, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng cũ chấm dứt. Việc bên thuê tiếp tục ở lại và bên cho thuê vẫn chấp nhận có thể được xem là xác lập một giao dịch dân sự mới dựa trên hành vi cụ thể, nhưng không đồng nghĩa với việc kéo dài hợp đồng cũ về mặt pháp lý.

Việc xác lập lại hợp đồng mới khi thuê căn hộ chung cư Saigon South có thể được thực hiện bằng lời nói không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, cụ thể:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Do vậy, việc xác lập lại hợp đồng thuê căn hộ chung cư Saigon South không thể thực hiện bằng lời nói, mà bắt buộc phải lập thành văn bản.

Theo quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở là một loại giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở nên hình thức văn bản là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý.

Do đó, nếu các bên chỉ thỏa thuận miệng mà không ký hợp đồng bằng văn bản, hợp đồng thuê mới sẽ không có giá trị pháp lý.