Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South có vô hiệu nếu không được công chứng đúng theo quy định?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South có vô hiệu nếu không được công chứng đúng theo quy định? 

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

[...]

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Đồng thời quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 vêc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì về nguyên tắc sẽ bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South có vô hiệu nếu không được công chứng đúng theo quy định? (Hình từ Internet)

Nếu mua căn hộ chung cư Saigon South qua sàn giao dịch bất động sản thì có cần phải công chứng? 

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc công chứng mà chỉ thực hiện công chứng, chứng thực nếu các bên có yêu cầu.

Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu không có công chứng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South gồm có những nội dung nào nếu mua bán thông qua sàn giao dịch bất đông sản?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South bao gồm các nội dung như sau:

[1] Tên, địa chỉ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South;

[2] Các thông tin về căn hộ chung cư Saigon South;

[3] Giá bán căn hộ chung cư Saigon South;

[4] Phương thức và thời hạn thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Saigon South;

[6] Thời hạn giao, nhận căn hộ chung cư Saigon South và hồ sơ kèm theo;

[7] Bảo hành căn hộ chung cư Saigon South;

[8] Quyền, nghĩa vụ của các bên;

[9] Phạt vi phạm hợp đồng;

[10] Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

[11] Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Saigon South.