Chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi chậm bàn giao thì bên nào sẽ đảm nhận bảo lãnh?

Nội dung chính

Chủ đầu tư căn hộ chung cư Lumi Hanoi chậm bàn giao thì bên nào sẽ đảm nhận bảo lãnh?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

4. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận. Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận.

Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi chưa bàn giao nhà đúng thời hạn, bên nhận bảo lãnh sẽ là ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Khi này, ngân hàng này sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư đối với người mua.

Sau đó, chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi có trách nhiệm hoàn trả cho ngân hàng theo thỏa thuận bảo lãnh đã ký.

Chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi chậm bàn giao thì bên nào sẽ đảm nhận bảo lãnh? (Hình từ Internet) 

Để nhận bảo lãnh từ ngân hàng thương mại, chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi phải đáp ứng những điều kiện pháp lý nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

[...]

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về yêu cầu đối với khách hàng, cụ thể:

Điều 11. Yêu cầu đối với khách hàng

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng đáp ứng các yêu cầu sau đây:

a) Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

b) Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

c) Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động.

Do đó, theo quy định, để được ngân hàng thương mại bảo lãnh, chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi phải đáp ứng các điều kiện sau:

[1] Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự hợp pháp.

[2] Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp.

[3] Được ngân hàng đánh giá có khả năng hoàn trả số tiền mà ngân hàng phải thực hiện thay nếu nghĩa vụ bảo lãnh phát sinh.

[4] Có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc căn hộ đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua.

Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, ngân hàng thương mại mới xem xét và cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi.

Chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi cần thực hiện những quyền và nghĩa vụ gì khi được ngân hàng thương mại bảo lãnh?

Căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

[...]

9. Chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ sau:

a) Chủ đầu tư có quyền: Đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh trong thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực;

b) Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

(i) Gửi thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản;

(ii) Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư về việc bên bảo lãnh chấm dứt bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải dừng cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh đã hết hiệu lực khi thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và bên bảo lãnh hết hiệu lực;

(iii) Thông báo chính xác cho bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của từng bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo đúng thời gian đã thỏa thuận theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều này.

[...]

Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi có quyền đề nghị ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho toàn bộ bên mua thuộc dự án đủ điều kiện. 

Đồng thời, chủ đầu tư chung cư Lumi Hanoi có nghĩa vụ: Gửi thư bảo lãnh cho bên mua, thông báo kịp thời khi chấm dứt thỏa thuận bảo lãnh, dừng cung cấp văn bản bảo lãnh đã hết hiệu lực và thông báo đầy đủ, chính xác số tiền ứng trước của bên mua cho ngân hàng theo đúng quy định pháp luật.