Chủ căn hộ chung cư Marina Tower rao bán căn hộ khi đang cho thuê thì có vi phạm?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư Marina Tower rao bán căn hộ khi đang cho thuê thì có vi phạm?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023 về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

[...]

Từ quy định trên, việc chủ căn hộ chung cư Marina Tower rao bán căn hộ khi đang cho thuê được chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Chủ căn hộ đã thông báo cho bên thuê

Nếu chủ căn hộ chung cư Marina Tower đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán căn hộ và các điều kiện bán thì không vi phạm pháp luật.

Trong trường hợp này, bên thuê được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo. Hết thời hạn này mà bên thuê không mua thì chủ nhà được quyền bán căn hộ cho người khác. Việc rao bán lúc này là hợp pháp.

Trường hợp 2: Chủ căn hộ chưa thông báo cho bên thuê

Nếu chủ căn hộ tự ý rao bán căn hộ đang cho thuê mà chưa thông báo cho bên thuê hoặc không bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê thì hành vi này không đúng quy định pháp luật.

Việc bán căn hộ trong trường hợp này có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê, làm phát sinh tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên thuê.

Chủ căn hộ chung cư Marina Tower rao bán căn hộ khi đang cho thuê thì có vi phạm? (Hình từ Internet)

Nếu chủ căn hộ chung cư Marina Tower bán nhà mà hợp đồng thuê nhà vẫn còn hạn thì người thuê có được tiếp tục ở?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trong trường hợp chủ căn hộ chung cư Marina Tower bán nhà khi hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn, thì người thuê vẫn được tiếp tục ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà.

Theo đó, chủ sở hữu mới của căn hộ có trách nhiệm kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà với người thuê theo đúng các điều khoản đã thỏa thuận. Người thuê không buộc phải dọn đi chỉ vì căn hộ được bán cho người khác.

Chỉ trong trường hợp hợp đồng thuê căn hộ chung cư Marina Tower có điều khoản cho phép chấm dứt khi chuyển quyền sở hữu, hoặc các bên đạt được thỏa thuận khác về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn.

Ngoài các trường hợp này, pháp luật bảo vệ quyền tiếp tục thuê hợp pháp của người thuê.

Chủ căn hộ chung cư Marina Tower có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà để đem bán không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

[...]

Chủ căn hộ chung cư Marina Tower không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà chỉ với mục đích đem bán căn hộ.

Việc bán căn hộ không phải là căn cứ hợp pháp để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi hợp đồng vẫn còn thời hạn và bên thuê không vi phạm nghĩa vụ.

Do đó, nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê chỉ để bán căn hộ thì có thể bị xem là chấm dứt trái pháp luật, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định.