Bên bán căn hộ chung cư Marina Tower muốn xuất cảnh định cư nước ngoài thì có thể bàn giao căn hộ cho bên mua trước thời hạn đã thỏa thuận được không?

Nội dung chính

Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư Marina Tower có bắt buộc phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, trường hợp mua căn hộ chung cư Marina Tower từ chủ đầu tư khi đó pháp luật bắt buộc hợp đồng phải ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ. Đây là điều khoản bắt buộc để xác định thời điểm bên mua được nhận nhà và quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ đã cam kết.

Trường hợp nếu mua lại căn hộ từ chủ sở hữu cũ, khi đó, hợp đồng cũng buộc phải thể hiện rõ thời điểm bàn giao căn hộ.

Tuy nhiên, khác với giao dịch với chủ đầu tư, thời hạn bàn giao ở đây hoàn toàn do hai bên tự thỏa thuận, có thể là ngay sau khi ký hợp đồng hoặc vào một ngày cụ thể phù hợp với điều kiện thực tế.

Nội dung này vẫn mang tính bắt buộc vì là cơ sở pháp lý để xác định quyền nhận căn hộ của bên mua và nghĩa vụ bàn giao của bên bán.

Bên bán căn hộ chung cư Marina Tower muốn xuất cảnh định cư nước ngoài thì có thể bàn giao căn hộ cho bên mua trước thời hạn đã thỏa thuận được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, cụ thể:

Điều 434. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, bên bán căn hộ chung cư Marina Tower chỉ có thể bàn giao căn hộ trước thời hạn đã thỏa thuận nếu được bên mua đồng ý.

Nếu không có sự chấp thuận từ bên mua, việc giao nhà sớm không được coi là hợp pháp. Trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn bàn giao, bên bán có thể giao bất kỳ lúc nào nhưng phải thông báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý.

Bên bán căn hộ chung cư Marina Tower muốn xuất cảnh định cư nước ngoài thì có thể bàn giao căn hộ cho bên mua trước thời hạn đã thỏa thuận được không? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư Marina Tower chỉ chịu rủi ro đối với căn hộ trước khi bàn giao cho bên mua?

Căn cứ theo quy định tại Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm chịu rủi ro, cụ thể:

Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro

1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, theo quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Marina Tower, bên bán là người chịu rủi ro đối với căn hộ trước khi bàn giao. Kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao, rủi ro sẽ chuyển sang cho bên mua.

Tuy nhiên, đối với trường hợp căn hộ thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, bên bán vẫn phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho bên mua.

Chỉ khi thủ tục đăng ký hoàn tất, rủi ro mới thuộc về bên mua. Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận khác về thời điểm chuyển rủi ro, và thỏa thuận này được pháp luật công nhận.