Cho thuê lại một phần căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng khi đang thuê thì có vi phạm hợp đồng không?

Nội dung chính

Cho thuê lại một phần căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng khi đang thuê thì có vi phạm hợp đồng không?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

[...]

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, cụ thể:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;

b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác.

[...]

Như vậy, theo quy định của pháp luật, nếu hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng có thỏa thuận cho phép hoặc chủ căn hộ đồng ý bằng văn bản, người thuê được quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn hộ.

Trong tình huống này, việc cho thuê lại không vi phạm hợp đồng và người thuê chỉ cần thực hiện theo các điều kiện đã thỏa thuận với chủ nhà.

Ngược lại, trường hợp nếu hợp đồng không có thỏa thuận hoặc người thuê chưa được chủ nhà đồng ý bằng văn bản, việc cho thuê lại một phần căn hộ sẽ vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.

Người thuê phải thông báo và được sự đồng ý của chủ nhà trước khi cho thuê lại, nếu không, có thể bị xử lý theo quy định của hợp đồng và pháp luật.

Cho thuê lại một phần căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng khi đang thuê thì có vi phạm hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Bên thuê lại căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng gây hư hỏng tài sản thì bên thuê có phải cùng chịu trách nhiệm liên đới về việc bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện nghĩa vụ liên đới, cụ thể:

Điều 288. Thực hiện nghĩa vụ liên đới

1. Nghĩa vụ liên đới là nghĩa vụ do nhiều người cùng phải thực hiện và bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người có nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

2. Trường hợp một người đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới khác phải thực hiện phần nghĩa vụ liên đới của họ đối với mình.

3. Trường hợp bên có quyền đã chỉ định một trong số những người có nghĩa vụ liên đới thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, nhưng sau đó lại miễn cho người đó thì những người còn lại cũng được miễn thực hiện nghĩa vụ.

4. Trường hợp bên có quyền chỉ miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho một trong số những người có nghĩa vụ liên đới không phải thực hiện phần nghĩa vụ của mình thì những người còn lại vẫn phải liên đới thực hiện phần nghĩa vụ của họ.

Do đó, có thể thấy, nghĩa vụ liên đới chỉ phát sinh khi nhiều người cùng phải thực hiện nghĩa vụ, nên nếu chỉ một người thực hiện thì người còn lại không bị buộc thực hiện phần nghĩa vụ đó.

Như vậy, trong trường hợp chỉ có người thuê lại trực tiếp gây hư hỏng tài sản trong căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng thì phải tự thực hiện bồi thường, người thuê không phải chịu trách nhiệm liên đới.

Trường hợp người thuê và người thuê lại căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng cùng gây hư hỏng hoặc cùng phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường, thì người thuê sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới.

Chủ căn hộ có quyền yêu cầu bất cứ ai trong số những người có nghĩa vụ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, và người đã thực hiện có thể yêu cầu phần nghĩa vụ tương ứng của người còn lại.

Nếu chủ căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng bán lại căn hộ cho người khác, có phải chỉ có người thuê ban đầu được tiếp tục thuê còn người thuê lại thì không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Do vậy, khi chủ căn hộ chung cư Lotus Sen Hồng bán lại căn hộ cho người khác trong thời hạn hợp đồng thuê còn hiệu lực, người thuê ban đầu được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Chủ sở hữu mới có trách nhiệm thực hiện hợp đồng thuê đã ký với người thuê ban đầu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Đối với người thuê lại, việc tiếp tục thuê phụ thuộc vào thỏa thuận với chủ sở hữu mới. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, pháp luật không tự động bảo đảm quyền tiếp tục thuê cho người thuê lại.