Những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công

Nội dung chính

Nhà chưa hoàn công xây dựng là gì?

Mặc dù, không có định nghĩa pháp lý nào giải thích thế nào là hoàn công xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, hoàn công xây dựng là thủ tục nghiệm thu công trình xây dựng, một thủ tục quan trọng và cần phải hoàn tất trước khi đưa một công trình xây dựng vào sử dụng.

Tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP cũng quy định trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình, công trình xây dựng.

Hiện nay, pháp luật công nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức, được phân chia thành hai loại chính: tài sản cần đăng ký sở hữu và tài sản không cần đăng ký sở hữu. Nhà ở, công trình xây dựng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. 

Hoàn công là điều kiện cần thiết để được cấp giấy chứng nhận, trong đó ghi nhận những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau quá trình thi công. (Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Như vậy, nhà chưa hoàn công xây dựng là nhà đã được thi công xong, nhưng chưa hoàn thành thủ tục nghiệm thu và hoàn công theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là công trình chưa được xác nhận là đạt yêu cầu về chất lượng và tuân thủ các quy định kỹ thuật theo thiết kế đã được phê duyệt.

Những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công (Hình từ Internet)

Những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công

1. Nhà chưa được công nhận về mặt pháp lý

Khi mua nhà chưa hoàn công, người mua đối diện với rủi ro ngôi nhà chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận là tài sản hợp pháp. Điều này đồng nghĩa với việc không thể sang tên đầy đủ tài sản, chỉ có thể chuyển nhượng phần đất theo sổ đỏ cũ.

Nếu nhà chưa hoàn công, trong mắt pháp luật, người mua chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu đối với phần công trình xây dựng. Điều này có thể gây ra nhiều vấn đề trong việc mua bán, thế chấp hoặc xin cấp phép sửa chữa về sau.

2. Khó khăn khi thực hiện giao dịch mua bán, thế chấp

Nhà chưa hoàn công thường gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch tài chính. Các ngân hàng thường không chấp nhận thế chấp nhà chưa hoàn công vì tài sản này chưa có giá trị pháp lý rõ ràng. Điều này khiến người mua khó vay vốn khi cần.

Ngoài ra, nếu sau này muốn bán lại căn nhà, người mua cũng gặp trở ngại vì nhiều khách hàng tiềm năng sẽ e ngại rủi ro pháp lý. Giá trị của căn nhà cũng có thể bị giảm sút so với nhà đã hoàn công.

3. Khó khăn trong việc sửa chữa, cải tạo nhà

Một khi nhà chưa hoàn công, việc sửa chữa, cải tạo có thể gặp nhiều rắc rối pháp lý. Do chưa được công nhận chính thức, chủ sở hữu mới có thể bị hạn chế trong việc xin phép sửa chữa hoặc nâng cấp công trình. Nếu tự ý xây dựng thêm hoặc sửa chữa lớn mà không có giấy phép, có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí buộc phải tháo dỡ phần vi phạm.

4. Rủi ro về tranh chấp pháp lý

Trong một số trường hợp, nhà chưa hoàn công có thể liên quan đến tranh chấp giữa chủ cũ với chính quyền hoặc bên thứ ba. Ví dụ, nếu nhà được xây dựng sai phép, không đúng quy hoạch hoặc lấn chiếm đất công, việc hoàn công có thể bị từ chối. Khi đó, người mua có thể phải gánh chịu hậu quả pháp lý mà không hề hay biết trước đó.

Ngoài ra, nếu chủ nhà cũ thế chấp tài sản mà không có thông tin hoàn công, ngân hàng cũng có thể không chấp nhận giải chấp, gây ảnh hưởng đến việc sang tên cho người mua mới.

Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà chưa hoàn công, có thể thực hiện một số biện pháp sau để giảm thiểu rủi ro:

- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: Yêu cầu chủ nhà cung cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế để kiểm tra xem công trình có được cấp phép hợp lệ hay không.

- Tìm hiểu khả năng hoàn công: Liên hệ với cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương để kiểm tra xem ngôi nhà có đủ điều kiện hoàn công hay không. Nếu có sai phạm trong xây dựng, việc hoàn công có thể bị trì hoãn hoặc từ chối.

- Thỏa thuận rõ ràng với bên bán: Nếu quyết định mua, cần có điều khoản trong hợp đồng cam kết bên bán sẽ hoàn thành thủ tục hoàn công trước khi sang tên.

- Tham khảo luật sư hoặc chuyên gia bất động sản: Để đảm bảo quyền lợi, bạn nên nhờ chuyên gia tư vấn về tính pháp lý của ngôi nhà trước khi đưa ra quyết định mua.

- Chuẩn bị tài chính dự phòng: Nếu nhà chưa hoàn công và cần thực hiện thủ tục này sau khi mua, bạn nên dự trù chi phí và thời gian để thực hiện.

=> Mua nhà chưa hoàn công có thể mang lại lợi ích tài chính do giá rẻ hơn, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Trước khi quyết định, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của căn nhà, làm việc với chuyên gia để đánh giá khả năng hoàn công và cân nhắc các biện pháp bảo vệ quyền lợi. Nếu không có sự chuẩn bị kỹ càng, việc mua nhà chưa hoàn công có thể trở thành một quyết định đầy rủi ro và gây nhiều phiền toái về sau.