Nhà 3 chung là gì? Nhà 3 chung có phải là nhà ở riêng lẻ hợp pháp không?

Nội dung chính

Nhà 3 chung là gì?

"Nhà 3 chung" là một thuật ngữ phổ biến trong thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt ở TP.HCM, dùng để chỉ những căn nhà có 3 yếu tố pháp lý cùng chia sẻ với người khác, tức là không tách riêng biệt cho từng người mua, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý. Cụ thể:

- Chung sổ (chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng): nghĩa là một sổ đỏ/sổ hồng đứng tên nhiều người hoặc chỉ đứng tên chủ đất, nhưng bán nhiều căn cho người khác mà không tách sổ.

- Chung giấy phép xây dựng: nhiều căn nhà cùng nằm trên một giấy phép xây dựng duy nhất (thường là phép xây dựng cho 1 nhà lớn, sau đó cắt nhỏ bán).

- Chung số nhà (địa chỉ hành chính): các căn nhỏ trong nhà không có số nhà riêng do không được công nhận là đơn vị nhà ở độc lập, thường gắn theo địa chỉ chính của nhà gốc.

Nhà 3 chung là gì? Nhà 3 chung có phải là nhà ở riêng lẻ hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Nhà 3 chung có phải là nhà ở riêng lẻ hợp pháp không?

Về bản chất, nhà 3 chung không được pháp luật công nhận là nhà ở riêng lẻ hợp pháp vì không đáp ứng được các điều kiện sau:

(1) Về điều kiện tách thửa đất ở

Nhà 3 chung thường xây trên đất không đủ điều kiện tách thửa tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 hoặc chủ đất tự ý xây nhiều căn trên một thửa đất chưa được phép tách, nên không thể cấp giấy chứng nhận riêng cho từng căn.

(2) Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 146 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Như đã nêu thì nhà 3 chung thường do chủ nhà tự ý chia tách nên không đáp ứng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

(3) Về công trình xây dựng trái phép hoặc không phép

Nhà 3 chung thường là kết quả của việc tự ý phân chia công trình xây dựng không phép hoặc xây dựng sai phép, dẫn đến không đủ điều kiện hợp thức hóa và không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu.

(4) Về điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong các điều kiện để có thể mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Giao dịch nhà 3 chung thường chỉ lập giấy tay, không có công chứng, không có sổ hồng riêng, do đó không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.

Như vậy, có thể hiểu là nhà 3 chung không hẳn là "trái pháp luật" ở thời điểm xây dựng ban đầu (khi chưa tự ý chia tách), nhưng không đảm bảo tính pháp lý để được công nhận là tài sản riêng biệt và không được Nhà nước cấp giấy tờ sở hữu riêng.

Cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần có đủ các điều kiện nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay bao gồm:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác tại các khoản của Điều 45 Luật Đất đai 2024