Nhà chung cư 3 tỷ đồng ở TP HCM: Lý do chúng dần biến mất khỏi thị trường bất động sản

Nội dung chính

Thị trường bất động sản TP HCM đang chứng kiến một sự thay đổi lớn, khi phân khúc chung cư giá khoảng 3 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm.

Những căn hộ thuộc tầm giá này từng là lựa chọn phổ biến cho các gia đình trẻ, nhưng giờ đây, sự biến mất của chúng đang khiến người mua không khỏi lo ngại.

Với mức giá trung bình lên đến 80 triệu đồng mỗi m2 và 90% rổ hàng mới là nhà cao cấp, nhiều người không còn dễ dàng tìm được những căn hộ giá 3 tỷ đồng ở TP HCM. Vậy đâu là lý do chính khiến chung cư 3 tỷ đồng dần biến mất khỏi thị trường?

Tăng giá nhà chung cư và nguồn cung hạn chế 

(1) Sự thay đổi giá nhà chung cư trên thị trường bất động sản

Một trong những yếu tố quan trọng khiến chung cư 3 tỷ đồng dần biến mất tại TP HCM là sự gia tăng mạnh mẽ của giá nhà đất trong những năm qua.

Trước đây, mức giá trung bình của các căn hộ tầm trung (khoảng 2-3 tỷ đồng) là sự lựa chọn hợp lý cho nhiều gia đình có thu nhập ổn định. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, mức giá này đã tăng lên chóng mặt.

Theo các chuyên gia bất động sản, từ năm 2020 đến nay, giá chung cư tại TP HCM đã tăng mạnh, nhất là ở các khu vực trung tâm và các quận ngoại thành.

Cụ thể, giá căn hộ hiện tại dao động từ 55 triệu đến 80 triệu đồng mỗi m2, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng dự án. Các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng hiện nay không còn dễ dàng tìm thấy, đặc biệt là ở các khu vực như khu Đông (TP Thủ Đức) và khu Nam (quận 7, quận 8).

Với mức giá này, các căn hộ diện tích nhỏ (từ 50-60 m2) cũng có giá vượt quá 3 tỷ đồng, thậm chí một số dự án cũ, tái khởi động sau nhiều năm, cũng có giá không dưới 3,5 tỷ đồng.

(2) Thiếu hụt nguồn vốn

Ngoài ra, tình trạng thiếu hụt nguồn cung do các chủ đầu tư hạn chế việc triển khai các dự án giá rẻ cũng khiến phân khúc này dần bị "biến mất". Các khu đất vàng và khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ đang được các chủ đầu tư nhắm đến để xây dựng những dự án cao cấp, mang lại lợi nhuận cao hơn.

Nhà chung cư 3 tỷ đồng ở TP HCM: Lý do chúng dần biến mất khỏi thị trường bất động sản (Hình từ Internet)

Áp lực chi phí xây dựng và quy hoạch mới ảnh hưởng đến nhà chung cư

Áp lực chi phí xây dựng 

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến giá chung cư 3 tỷ đồng là áp lực chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Các chi phí liên quan đến việc phát triển dự án, từ chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, bồi thường cho đến các thủ tục pháp lý, đều đang tăng cao.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán căn hộ để bù đắp chi phí, dẫn đến việc giá chung cư 3 tỷ đồng trở thành "hàng hiếm".

Báo cáo thực tế

Theo báo cáo từ đơn vị tư vấn thị trường bất động sản, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai các dự án nhà ở với mức giá hợp lý.

Các quy định mới về luật đất đai, bảng giá đất, và các quy trình phê duyệt dự án ngày càng chặt chẽ hơn, gây ra sự chậm trễ trong việc mở bán và tăng chi phí đầu tư.

Các dự án cần phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước trước khi được cấp phép xây dựng, điều này dẫn đến việc một số dự án bị trì hoãn hoặc không thể triển khai đúng tiến độ.

Bên cạnh đó, với việc các chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, các chủ đầu tư cũng có xu hướng chuyển sang các dự án cao cấp, có giá trị lớn hơn để đạt được lợi nhuận tối đa.

Điều này càng khiến phân khúc nhà ở 3 tỷ đồng trở nên khan hiếm, khi không có đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu của người mua.

Nhu cầu mua nhà chung cư thay đổi và khả năng mua sắm giới hạn 

(1) Khả năng tài chính của người tiêu dùng

Bên cạnh sự thay đổi của thị trường và yếu tố chi phí, một lý do quan trọng khác khiến chung cư 3 tỷ đồng dần biến mất là sự thay đổi trong nhu cầu và khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Trước đây, với mức giá khoảng 3 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ tại các quận như Quận 9, Quận Bình Tân, Quận Thủ Đức. Tuy nhiên, với việc giá chung cư tại các khu vực này tăng cao, nhiều gia đình trẻ và các nhà đầu tư không còn đủ khả năng để sở hữu những căn hộ này.

(2) Nhu cầu về không gian sống

Nhu cầu về không gian sống rộng rãi hơn, đặc biệt là trong bối cảnh làm việc từ xa ngày càng phổ biến, cũng khiến người mua tìm kiếm những căn hộ có diện tích lớn hơn hoặc những dự án có tiện ích cao cấp.

Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, các dự án nhà ở xã hội hoặc các dự án có giá thấp hơn 3 tỷ đồng gần như không còn xuất hiện, hoặc nếu có thì chất lượng và vị trí không được đánh giá cao.

Ngoài ra, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia khảo sát cho biết họ chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng, điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở giá tầm trung (3 tỷ đồng) đang dần giảm sút, trong khi thị trường lại có xu hướng đẩy mạnh phân khúc cao cấp.

Với sự gia tăng giá nhà, chi phí đầu tư cao và thay đổi nhu cầu người tiêu dùng, chung cư 3 tỷ đồng tại TP HCM đang dần biến mất. Các chủ đầu tư tập trung vào các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

Dù vẫn có một số dự án giá hợp lý, nhưng giá bán cũng đã tăng mạnh, khiến người mua khó tiếp cận. Nếu không có sự điều chỉnh về chính sách và nguồn cung, phân khúc chung cư 3 tỷ đồng sẽ tiếp tục biến mất trong tương lai.