Nguyên nhân khan hiếm nhà ở bình dân tại thị trường bất động sản hiện nay?

Nội dung chính

Thực trạng nguồn cung nhà ở bình dân

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự khan hiếm nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở bình dân với mức giá phù hợp cho đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Theo các nghiên cứu thị trường, thực trạng này không chỉ là vấn đề cục bộ mà đã trở thành xu hướng trên cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Phân khúc căn hộ giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m²) từng chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, nay dần biến mất. Thống kê từ năm 2018 đến 2023 cho thấy, tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng giảm, đến mức “tuyệt chủng” tại TP.HCM vào năm 2021 và tại Hà Nội vào năm 2023.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang lại tăng mạnh, chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung mới tại các thành phố lớn trong 9 tháng đầu năm 2024.

Tình trạng mất cân đối cung - cầu này không chỉ làm tăng áp lực về giá nhà mà còn gây khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của phần đông người dân.

Nguyên nhân khan hiếm nhà ở bình dân tại thị trường bất động sản hiện nay? (Hình từ Internet)

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở bình dân

(1) Chi phí đầu vào cao và biên lợi nhuận thấp

Các dự án nhà ở bình dân yêu cầu tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Tuy nhiên, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, các nhà phát triển phải đối mặt với nguy cơ lỗ nếu quá trình bán hàng bị chậm trễ hoặc tồn đọng vốn.

Ngoài ra, giá đất tại các khu vực trung tâm và các đô thị lớn tăng nhanh khiến việc phát triển nhà ở giá rẻ trở nên bất khả thi.

(2) Rào cản pháp lý và thủ tục hành chính

Quy trình cấp phép xây dựng và pháp lý liên quan đến đất đai còn phức tạp, kéo dài thời gian thực hiện dự án. Điều này tạo thêm gánh nặng tài chính cho các chủ đầu tư khi tham gia phát triển nhà ở giá rẻ.

(3) Hạn chế về quỹ đất

Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi đất tại các khu vực ngoại ô cần đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng và tiện ích để thu hút người mua. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển ưu tiên phát triển nhà ở cao cấp, với lợi nhuận cao hơn.

(4) Sự dịch chuyển nhu cầu và đầu cơ bất động sản

Nhu cầu về bất động sản cao cấp và siêu cao cấp tăng nhanh, đặc biệt từ nhóm khách hàng giàu có, nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều. Điều này làm giảm sức hút của phân khúc nhà ở bình dân đối với các nhà phát triển.

(5) Chính sách tín dụng hạn chế

Hỗ trợ tài chính cho người mua nhà ở giá rẻ còn thiếu đồng bộ. Các gói vay ưu đãi gặp khó khăn trong tiếp cận, khiến nhiều người dân thu nhập trung bình và thấp không đủ điều kiện mua nhà.

Giải pháp khắc phục tình trạng khan hiếm nhà ở bình dân 

(1) Chính sách hỗ trợ chủ đầu tư

Nhà nước nên áp dụng các biện pháp như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp hoặc tăng hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, cần ưu tiên quy hoạch và phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này để rút ngắn thời gian triển khai.

(2) Đẩy mạnh hợp tác công - tư

Các dự án hợp tác giữa chính phủ và tư nhân (PPP) cần được khuyến khích. Nhà nước có thể hỗ trợ về quỹ đất và pháp lý, trong khi khu vực tư nhân đảm nhiệm vai trò xây dựng và vận hành dự án.

(3) Hạn chế đầu cơ bất động sản

Chính sách thuế bất động sản nên được áp dụng để hạn chế tình trạng đầu cơ, đặc biệt đối với các dự án không đưa vào sử dụng hoặc chậm triển khai. Điều này không chỉ giúp bình ổn giá nhà mà còn thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

(4) Phát triển nhà ở phù hợp nhu cầu

Các chủ đầu tư cần tập trung phát triển sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của phần lớn người dân, đồng thời đảm bảo chất lượng và tiện ích để tăng sức cạnh tranh trên thị trường.