Chi phí phát sinh khi mua bất động sản – những khoản dễ bị quên

Nội dung chính

Những khoản chi phí phát sinh dễ bị quên khi mua bất động sản

Khi lên kế hoạch mua bất động sản, phần lớn người mua thường chỉ tập trung vào giá bán của căn nhà hay mảnh đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, để sở hữu hợp pháp một bất động sản, bạn sẽ phải chi trả thêm nhiều khoản chi phí khác nhau.

Nếu không lường trước, các khoản này có thể khiến tổng số tiền bỏ ra tăng thêm đáng kể. Dưới đây là những loại chi phí phát sinh phổ biến nhất mà người mua rất dễ bỏ sót:

- Phí công chứng hợp đồng mua bán: Đây là khoản phí bắt buộc nếu muốn giao dịch bất động sản có hiệu lực pháp lý. Mức phí công chứng được tính theo giá trị tài sản, dao động từ vài trăm nghìn đến hàng triệu đồng, thậm chí hàng chục triệu nếu giá trị bất động sản cao.

- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Theo quy định, bên bán chịu thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng, nhưng thực tế, nhiều bên thỏa thuận người mua sẽ “gánh” khoản thuế này để chốt giá bán rẻ hơn. Đây là khoản phí dễ bị quên vì người mua thường chỉ nghĩ đến giá mua mà không tính thêm 2% thuế này vào chi phí tổng.

- Lệ phí trước bạ: Người mua khi sang tên sổ đỏ sẽ phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị tài sản (theo khung giá Nhà nước hoặc theo giá trên hợp đồng nếu cao hơn). Dù không quá lớn nhưng cũng cần dự trù trước để không bị thiếu hụt tài chính.

- Phí đo vẽ, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Nếu phát hiện bất động sản có sai lệch diện tích trên sổ đỏ, thông tin bản đồ không khớp, người mua sẽ phải làm thủ tục đo vẽ lại, điều chỉnh thông tin. Chi phí dao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy diện tích và khu vực.

- Phí môi giới: Nếu bạn mua qua trung gian, phí dịch vụ thường là 1-2% giá trị giao dịch. Đây là khoản mà nhiều người quên tính vào tổng chi phí, đặc biệt khi tài chính hạn hẹp.

- Chi phí sửa chữa, cải tạo (nếu có): Mua nhà cũ, mua đất xây nhà thì khoản này càng không thể bỏ qua. Nhiều người chỉ lo chốt được giá mua rẻ mà quên rằng chi phí sửa chữa có thể ngốn thêm vài trăm triệu đồng hoặc hơn nữa.

Những khoản phí này khi cộng dồn lại có thể khiến tổng chi phí sở hữu bất động sản đội lên thêm 5-10% hoặc thậm chí cao hơn, đặc biệt ở các giao dịch lớn. Vì vậy, đừng chỉ nhìn vào giá bán, hãy tính toán kỹ toàn bộ chi phí phát sinh trước khi xuống tiền.

Chi phí phát sinh khi mua bất động sản – những khoản dễ bị quên (Hình từ Internet)

Làm sao để không bị “vỡ trận” vì chi phí phát sinh?

Việc quên hoặc đánh giá thấp các khoản chi phí phát sinh khi mua bất động sản là lỗi phổ biến, kể cả với những người đã từng có kinh nghiệm. Để tránh rơi vào cảnh "thiếu trước hụt sau", bạn có thể áp dụng một số cách sau:

- Lập bảng dự trù chi phí chi tiết ngay từ đầu: Ngay khi có ý định mua bất động sản, bạn hãy liệt kê toàn bộ các khoản chi phí từ lớn đến nhỏ, kể cả những khoản tưởng như rất nhỏ như phí trích lục bản đồ, phí làm sổ đỏ mới, phí hồ sơ… Sau đó cộng tổng và tính dư ra khoảng 10-15% để phòng trường hợp phát sinh ngoài dự kiến.

- Thỏa thuận rõ ràng về các khoản thuế phí ngay từ khi đàm phán giá: Trước khi chốt giá mua bán, hãy làm rõ ai là người trả thuế TNCN, lệ phí công chứng, các khoản nợ phí liên quan đến bất động sản (nếu có). Nếu bạn là người trả, phải cộng luôn vào tổng giá trị giao dịch để cân đối tài chính.

- Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và hiện trạng tài sản: Nếu bất động sản có vấn đề về diện tích sai lệch, công trình xây dựng không phép, lấn ranh mốc… thì khả năng phát sinh thêm chi phí hợp thức hóa, điều chỉnh giấy tờ là rất cao. Đừng ngại thuê luật sư hoặc văn phòng công chứng có kinh nghiệm để kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi mua.

- Cẩn trọng khi mua qua môi giới: Nếu sử dụng dịch vụ môi giới, hãy yêu cầu báo giá phí rõ ràng, hỏi kỹ xem đã bao gồm các dịch vụ pháp lý hay chỉ đơn thuần là tìm nhà. Điều này giúp bạn tránh bị tính thêm phí ngoài hợp đồng hoặc bị “ép” dùng dịch vụ khác với giá cao.

- Đừng tiêu hết số tiền đang có chỉ để trả tiền mua nhà: Một sai lầm thường gặp là gom hết tiền mua bất động sản mà không để lại khoản dự phòng. Khi các chi phí phát sinh ập tới, bạn sẽ dễ bị động, phải vay mượn với lãi suất cao hoặc chậm trễ làm thủ tục khiến cơ hội mua bán bị bỏ lỡ.

Tóm lại, mua bất động sản không chỉ là trả tiền cho giá trị căn nhà hay mảnh đất, mà còn là bài toán tổng hợp của rất nhiều loại chi phí phát sinh khác nhau. Người mua thông minh là người không chỉ thương lượng được giá tốt mà còn tính toán trước được toàn bộ chi phí liên quan để giao dịch diễn ra suôn sẻ, không rơi vào cảnh hụt tiền hay lỡ dở vì những khoản phí.

Hướng dẫn hạch toán khi mua Bất động sản đầu tư?

Căn cứ khoản 3 Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC quy định, khi mua Bất động sản đầu tư thì hạch toán như sau:

(1) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

(2) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:

- Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:

Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 242 - Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 331 - Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

Có TK 242 - Chi phí trả trước.

- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)

Có các TK 111, 112,…