05 lưu ý khi cải tạo nhà cũ hiệu quả và tiết kiệm

Nội dung chính

05 lưu ý khi cải tạo nhà cũ hiệu quả và tiết kiệm

Cải tạo nhà cũ là phương án phổ biến giúp tiết kiệm chi phí so với xây mới, đặc biệt trong bối cảnh giá nguyên vật liệu và nhân công xây dựng tăng cao, quỹ đất ở khu trung tâm ngày càng hạn hẹp.

Bên cạnh yếu tố kinh tế, việc giữ lại kết cấu cũ cũng có thể giữ gìn giá trị hoài niệm, kiến trúc đặc trưng của ngôi nhà theo thời gian. Tuy nhiên, để cải tạo hiệu quả mà vẫn đảm bảo tiết kiệm, cần lưu ý những điểm dưới đây: 

(1) Đánh giá kỹ hiện trạng công trình

Trước khi cải tạo, cần khảo sát toàn bộ hiện trạng: móng, kết cấu tường, trần, mái, hệ thống điện – nước và các yếu tố liên quan đến an toàn. Việc này không nên làm qua loa mà nên nhờ người có chuyên môn thực hiện. Những hạng mục xuống cấp như dầm bị nứt, mái bị thấm, đường ống rò rỉ cần được xử lý trước để tránh hỏng hóc về sau.

Nếu kết cấu chính vẫn còn tốt, có thể giữ lại phần khung để tiết kiệm chi phí. Ngược lại, nếu tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, nên cân nhắc lại phương án cải tạo hoặc lên kế hoạch chi tiết hơn cho phần gia cố.

(2) Xác định mục tiêu cải tạo rõ ràng

Không nên bắt đầu khi chưa rõ mục đích cải tạo. Nếu để ở, yếu tố công năng và thoải mái cần được ưu tiên. Nếu để cho thuê, nên tập trung vào chi phí, tính tiện dụng và tối đa hóa không gian. Nếu để bán lại, việc cải tạo cần tính toán đến thị hiếu người mua và tính cạnh tranh về giá.

Mục tiêu cải tạo rõ ràng giúp tránh các hạng mục không cần thiết, tiết kiệm thời gian và chi phí.

(3) Lên kế hoạch chi phí và thời gian cụ thể

Nên lập bảng dự toán chi tiết: vật tư, nhân công, thiết bị, nội thất, dự phòng phát sinh (nên để thêm 10–20%). Đồng thời, đặt mốc thời gian cụ thể cho từng giai đoạn như tháo dỡ, thi công, hoàn thiện để tránh tình trạng kéo dài hoặc làm chồng chéo gây lãng phí.

Ngoài ra, cần cân nhắc các yếu tố phát sinh như giá vật tư biến động, thời tiết ảnh hưởng đến tiến độ, hoặc rủi ro kỹ thuật khi thi công trên nền nhà cũ.

(4) Tận dụng và tái sử dụng những gì có thể

Nhiều chi tiết trong nhà cũ vẫn có thể dùng tốt sau khi làm mới như sàn gỗ, cửa, lan can, tay vịn cầu thang, thậm chí cả đồ nội thất. Thay vì thay mới toàn bộ, có thể sơn lại, xử lý bề mặt, làm sạch hoặc kết hợp với vật liệu mới để tạo điểm nhấn mà vẫn tiết kiệm chi phí.

Cách làm này không chỉ giúp tiết kiệm mà còn giữ được phần nào "tính cách" riêng của ngôi nhà ban đầu.

(5) Làm việc với đơn vị có kinh nghiệm

Cải tạo khác với xây mới, vì thường phải xử lý phần kết cấu cũ và phát sinh các tình huống khó lường. Do đó, nếu không có chuyên môn, nên hợp tác với kiến trúc sư hoặc đơn vị thi công có kinh nghiệm cải tạo nhà cũ. Họ sẽ giúp bạn đưa ra phương án tối ưu, giảm thiểu rủi ro, đồng thời đảm bảo hiệu quả sử dụng lâu dài.

05 lưu ý khi cải tạo nhà cũ hiệu quả và tiết kiệm (Hình từ Internet)

Những mẫu cải tạo nhà cũ được ưu chuộng hiện nay

(1) Cải tạo theo phong cách tối giản (Minimalism)

Phong cách tối giản là lựa chọn phù hợp với nhà cũ có không gian nhỏ hoặc thiếu sáng. Việc giảm bớt nội thất, sử dụng màu trung tính (trắng, be, xám), kết hợp ánh sáng tự nhiên giúp không gian trông rộng và thoáng hơn. Đây là mẫu cải tạo dễ áp dụng, chi phí vừa phải.

(2) Kết hợp hiện đại với chi tiết cổ điển

Thay vì phá bỏ toàn bộ, nhiều chủ nhà giữ lại tường gạch thô, sàn gỗ cũ hoặc khung cửa sắt để tạo điểm nhấn vintage. Kết hợp các yếu tố này với nội thất hiện đại như đèn âm trần, kính lớn, sơn mới… giúp không gian vừa có chất riêng vừa phù hợp với xu hướng.

(3) Cải tạo mở rộng theo chiều đứng

Với nhà phố diện tích nhỏ, cải tạo theo chiều cao là hướng đi phổ biến. Nâng thêm tầng, cơi nới gác lửng hoặc tối ưu cầu thang giúp tăng diện tích sử dụng. Mẫu này phù hợp với gia đình nhiều thế hệ hoặc có nhu cầu kết hợp ở và kinh doanh nhỏ.

(4) Thay đổi công năng theo nhu cầu mới

Nhiều ngôi nhà cũ có bố cục không còn phù hợp với lối sống hiện đại. Việc đập bỏ vách ngăn, làm lại phòng bếp, thêm nhà vệ sinh hoặc cải tạo phòng làm việc tại nhà là mẫu cải tạo phù hợp với xu hướng "đa năng hóa" không gian hiện nay.

(5) Cải tạo sân vườn, ban công thành không gian sinh hoạt

Với nhà có ban công hoặc sân trước, sân thượng, cải tạo thành góc thư giãn, vườn nhỏ hoặc khu đọc sách ngoài trời là lựa chọn được nhiều người quan tâm. Đây là mẫu cải tạo ít tốn kém, nhưng đem lại hiệu quả lớn về cảm xúc và chất lượng sống.

Quy định về cải tạo nhà ở như thế nào?

Căn cứ tại Điều 131 Luật Nhà ở 2023 quy định cải tạo nhà ở như sau:

(1) Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.

(2) Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc tài sản công thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 133 Luật Nhà ở 2023.

(3) Đối với nhà biệt thự quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2023 thì việc cải tạo còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa;

Trường hợp pháp luật quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

(4) Đối với nhà biệt thự là nhà ở cũ thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2023 thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

- Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;

- Không được phá dỡ nếu nhà biệt thự chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự;

- Không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự.