Trường hợp nào bên mua bán đất được hủy cọc mà không bị mất tiền?

Nội dung chính

Trường hợp nào bên mua bán đất được hủy cọc mà không bị mất tiền?

Căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, quy định một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

(1) Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.

(2) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.

(3) Trường hợp khác do luật quy định.

Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Trong giao dịch đặt cọc mua bán đất, bên mua hoặc bên bán có thể hủy cọc và lấy lại tiền nếu:

(1) Sau khi nhận cọc, bên bán lại bán đất cho người khác.

(2) Bên bán đổi ý, không muốn bán đất nữa.

(3) Tài sản đặt cọc không đủ điều kiện chuyển nhượng (ví dụ: đất đang tranh chấp, chưa có sổ đỏ) và bên mua không biết điều đó.

Lưu ý: Bên nào hủy hợp đồng phải thông báo ngay cho bên còn lại, nếu không thông báo kịp thời gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường phần thiệt hại đó.

Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.

Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.

Trường hợp nào bên mua bán đất được hủy cọc mà không bị mất tiền? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu thì có được đòi lại tiền cọc không?

Hiện nay, không có quy định pháp luật về khái niệm "mua đất". Tuy nhiên, có thể hiểu mua đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Vậy hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi thuộc những trường hợp nào? Sau đây là giải đáp về vấn đề "Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi nào?"

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua đất là một hợp đồng thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng (bên bán) trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

[...]

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là phải hoàn trả tiền cọc lại theo quy định.

Điều kiện khi thực hiện mua bán đất cần đáp ứng là gì?

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

(1) Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

(2) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại (1) còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

(3) Người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại (1) còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024

- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024

(4) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.