Phí chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2025 bao gồm những gì?

Nội dung chính

Phí chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2025 bao gồm những gì?

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Như vậy, điều kiện khi bán nhà ở xã hội là: chỉ được bán sau 05 năm thanh toán đủ tiền mua nhà và có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ thì người bán không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Ngoài ra, Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định như sau: 

Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí phải nộp khi bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và một số loại phí khác, cụ thể:

(1) Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP.

Một số nội dung được quy định chi tiết như sau:

1. Nhà, đất quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai(không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

...

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ như sau:

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.

...

Theo đó, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% tổng giá trị tài sản nhà ở xã hội.

(2) Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, căn cứ tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 7 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về biểu thuế toàn phần như sau:

Biểu thuế toàn phần
1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

Như vậy, trường hợp việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thuộc đối tượng chịu thuế TNCN thì người chuyển nhượng (người bán nhà ở xã hội) phải đóng thuế tương ứng như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(3) Phí công chứng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng được tính dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể theo bảng sau:

Phí chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2025 bao gồm những gì? (Hình từ Internet)

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận;

Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội như sau:

(1) Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. 

Như vậy, trình tự và thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm bao gồm việc xác nhận quyền sở hữu, thực hiện nghĩa vụ tài chính và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

Điều kiện để được vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội?

Cũng theo Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì đối với các đối tượng quy định tại khoản 1, khoản 4, khoản 5, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023, để được vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với Ngân hàng Chính sách xã hội;

- Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội;

- Có Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này và của pháp luật về nhà ở;

- Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định của pháp luật. Ngân hàng Chính sách xã hội, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong Hợp đồng ba bên.