Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội là gì?

Nội dung chính

Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định như sau:

Điều 16. Khoản phải đòi bất động sản

[...]

3. Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố sau:

a) Có tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

(i) Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, bất động sản thương mại có sẵn, được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trong đó, nhà ở là công trình có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân; bất động sản thương mại có sẵn là công trình xây dựng có sẵn không có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân;

(ii) Ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan;

(iii) Ngân hàng phải xác định giá trị tài sản bảo đảm theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều này;

b) Tổng giá trị định giá của tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn phải duy trì tối thiểu bằng 100% giá trị khoản phải đòi.

4. Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội là khoản phải đòi cho cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ (sau đây viết tắt là nhà ở xã hội) được xác định theo quy định của pháp luật và được đảm bảo bằng chính nhà ở xã hội hình thành từ vốn vay. Tài sản bảo đảm là nhà ở xã hội này đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a(ii) và điểm a(iii) khoản 3 Điều này.

[...]

Như vậy, khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội được hiểu là khoản phải đòi của ngân hàng đối với cá nhân vay vốn nhằm:

- Mua, thuê mua nhà ở thuộc các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật.

Và được đảm bảo bằng chính nhà ở xã hội hình thành từ vốn vay.

Đồng thời, nhà ở xã hội dùng làm tài sản bảo đảm phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan;

- Ngân hàng phải xác định giá trị tài sản bảo đảm theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN;

Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội là gì? (Hình từ Internet)

Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đang thế chấp có được bán không?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi bởi điểm i khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định như sau:

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

[...]

3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đang thế chấp muốn bán phải đáp ứng điều kiện là đã giải chấp nhà ở đó theo quy định. Tuy nhiên, nếu người mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp thì vẫn được bán nếu đúng theo quy định pháp luật.

Hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai bắt buộc phải công chứng đúng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, đối với trường hợp thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì phải thực hiện công chứng theo quy định. Và việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.