Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản phải đòi đối với cá nhân nào?

Nội dung chính

Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản phải đòi đối với cá nhân nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 38 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định như sau:

Điều 38. Khoản phải đòi bán lẻ

1. Khoản phải đòi bán lẻ là khoản phải đòi đối với cá nhân (bao gồm cả doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân) bao gồm các nhóm sau:

a) Khoản cho vay thế chấp nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khoản cấp tín dụng bán lẻ quay vòng đủ tiêu chuẩn theo quy định tại khoản 4 Điều này;

c) Khoản cấp tín dụng bán lẻ khác theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Ngân hàng được phân loại khoản phải đòi bán lẻ thành các nhóm, tiểu nhóm gồm nhiều khoản phải đòi có các đặc điểm rủi ro tương đồng nhằm mục đích đánh giá, đo lường rủi ro và ước tính các tham số PD, LGD, EAD của nhóm khoản phải đòi bán lẻ.

3. Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản phải đòi đối với cá nhân bao gồm:

a) Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm a(i) khoản 2 Điều 16 Thông tư này;

b) Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở đủ tiêu chuẩn theo quy định tại điểm a(ii) khoản 2 Điều 16 Thông tư này.

[...]

Theo đó, khoản cho vay thế chấp nhà ở được xác định là khoản phải đòi đối với cá nhân, bao gồm hai nhóm cụ thể:

- Cá nhân vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó:

+ Khoản vay được thế chấp bằng chính nhà ở xã hội hình thành từ vốn vay;

+ Thuộc khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội theo điểm a(i) khoản 2 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN.

- Cá nhân vay vốn để mua nhà ở đủ tiêu chuẩn, trong đó:

+ Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, được phép chuyển nhượng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật;

+ Thuộc khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở đủ tiêu chuẩn theo điểm a(ii) khoản 2 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN.

Như vậy, khoản cho vay thế chấp nhà ở chỉ áp dụng đối với cá nhân vay vốn, và tài sản bảo đảm phải là nhà ở xã hội hoặc nhà ở đủ tiêu chuẩn.

Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản phải đòi đối với cá nhân nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng đúng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Theo đó, đối với trường hợp thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng theo quy định. Và việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.

Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ Điều 184 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

2. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

Như vậy, vẫn được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên.