Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính nhà đó không?

Nội dung chính

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản chưa được hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Loại nhà ở này thường được bán hoặc giao dịch dựa trên các hợp đồng mua bán, với thời gian bàn giao trong tương lai, khi dự án hoàn tất và được nghiệm thu.

Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính nhà đó (Hình ảnh từ Internet)

Được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính nhà đó?

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 thì tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì tài sản hình thành trong tương lai có thể dùng làm tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm).

Như vậy, cá nhân, tổ chức có nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để mua chính nhà ở đó, việc thế chấp được thực hiện tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định mới nhất

Cụ thể, để có thể thế chấp loại nhà ở này thì cá nhân, tổ chức cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 184 Luật Nhà ở 2023.

Cụ thể, điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

(i) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(ii) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại (i), nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại (i), trừ trường hợp đã giải chấp;

(iii) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Lưu ý: Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật Nhà ở 2023 thì vô hiệu.