Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?

Nội dung chính

Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?

Căn cứ Điều 184 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

2. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

Như vậy, vẫn được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên.

Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không? (Hình từ Internet)

Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng có được không?

Đối với việc mua bán đất và đất ở đây đang là tài sản thế chấp. Căn cứ khoản 7,8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp mà tài sản thế chấp ở đây là bất động sản, miếng đất đang thế chấp ngân hàng có ý định mua bán như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

...

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Như vậy, đối với việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng không được cho phép nhưng có thể xem xét đến trường hợp được ngân hàng đồng ý theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

...

Tóm lại, việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng vẫn được cho phép nếu được được thông báo và sự chấp thuận từ phía ngân hàng với bất động sản đang thế chấp.

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhà (hoặc tài sản gắn liền với đất):

- Khi thế chấp chỉ quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất (như nhà ở) vẫn bị xử lý cùng với đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Nếu người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

- Khi đất bị xử lý, chủ tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền của mình. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của người thế chấp với chủ tài sản sẽ được chuyển cho người nhận chuyển nhượng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Anh A đứng tên sổ đỏ một mảnh đất và cũng là người xây nhà trên đất đó. Anh A đem sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đi vay thế chấp ngân hàng, nhưng không nhắc gì đến ngôi nhà trong hợp đồng thế chấp. Nếu anh A không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý cả mảnh đất và ngôi nhà, dù hợp đồng thế chấp không ghi rõ là có thế chấp nhà.