Đề xuất nâng cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc phải bồi thường hết thiệt hại

Nội dung chính

Đề xuất nâng cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc phải bồi thường hết thiệt hại

Bộ Tư pháp đã công bố dự thảo Nghị quyết về xử lý các vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, tại tờ trình dự thảo Nghị quyết có nêu các nội dung chính như sau:

(1)  Sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai lên tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) tại Điều 39 quy định người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thoả thuận mức tiền đặt trước; tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm đối với quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân thì tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20%. Do đó, để hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lợi dụng mức tiền đặt trước quá thấp để tham gia đấu giá nhằm trục lợi, dự thảo Nghị quyết quy định theo hướng nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở cho cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Mức tiền đặt trước này cũng đảm bảo tính linh hoạt, tạo thuận lợi cho người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản căn cứ vào tính chất cụ thể của từng cuộc đấu giá, tính hấp dẫn, thu hút của từng tài sản đấu giá cụ thể để xem xét, quyết định.

(2)  Xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ.

- Để hạn chế tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi, đồng thời, tăng cường trách nhiệm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dự thảo Nghị quyết đã quy định trách nhiệm của người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải huỷ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo phù hợp với quy định về bồi thường thiệt hại tại Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 về bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ.

- Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) tại Điều 70 mới quy định chế tài cấm người (doanh nghiệp hoặc cá nhân) tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và quyền khai thác khoáng sản trúng đấu giá nhưng sau đó không thanh toán tiền trúng đấu giá (bỏ cọc) với thời hạn cấm từ 06 tháng đến 05 năm và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Hiện nay, chưa có quy định cấm cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở sau khi trúng đấu giá mà bỏ cọc. Do đó, dự thảo Nghị quyết quy định theo hướng bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau đó bỏ cọc với thời hạn từ 06 tháng đến 5 năm.

Căn cứ theo Điều 9, 10 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân lạm dụng quyền dân sự của mình để vi phạm nghĩa vụ hoặc thực hiện hành vi trái pháp luật thì Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác căn cứ vào tính chất, hậu quả của hành vi vi phạm mà có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại.

Như vậy, việc quy định chế tài cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá và chế tài xử lý trong trường hợp này không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người theo quy định của Hiến pháp.

Đồng thời, để đảm bảo chặt chẽ, khả thi, phù hợp với thực tiễn của từng vụ việc, dự thảo Nghị quyết quy định thời hạn cấm cụ thể đối với từng hành vi vi phạm tương tự như quy định đối với tổ chức vi phạm nghĩa vụ trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và đấu giá quyền khai thác khoáng sản tại Nghị định 172/2024/NĐ-CP.

Cụ thể là: Cấm tham gia đấu giá từ 02 năm đến 05 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; cấm tham gia đấu giá từ 06 tháng đến 03 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Đề xuất nâng cọc đấu giá đất tối đa 50%, bỏ cọc phải bồi thường hết thiệt hại (Hình từ Internet)

Tiền đặt trước phải nộp khi tổ chức tham gia đấu giá đất là bao nhiêu? 

Căn cứ khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định số tiền đặt trước phải nộp khi tổ chức tham gia đấu giá đất như sau: 

Điều 55. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
1. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai;
b) Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
đ) Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
[...]

Theo điểm c khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nêu rõ tổ chức phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thì mới được tham gia đấu giá đất.

Công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai 2024 quy định việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.