Đặt cọc mua nhà ở xã hội bao nhiêu tiền? Đặt cọc mua nhà ở xã hội tối đa bao nhiêu?

Nội dung chính

Đặt cọc mua nhà ở xã hội bao nhiêu tiền? Đặt cọc mua nhà ở xã hội tối đa bao nhiêu?

Trong quá trình đăng ký mua nhà ở xã hội, nhiều người được chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc một khoản tiền trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ việc đặt cọc này có được pháp luật cho phép không, số tiền được đặt cọc tối đa là bao nhiêu và việc thu phải tuân theo quy định nào.

Sau đây là giải đáp pháp lý về vấn đề "Đặt cọc mua nhà ở xã hội bao nhiêu tiền? Đặt cọc mua nhà ở xã hội tối đa bao nhiêu?"

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

...

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội là một hợp đồng thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng (bên bán) trong một thời hạn để đảm bảo việc mua bán nhà ở xã hội.

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

...

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

...

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, hiện nay không có quy định pháp luật về việc khi mua nhà ở xã hội phải đặt cọc bao nhiêu tiền vì đây là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán.

Tuy nhiên, khi thỏa thuận đặt cọc đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo mức cọc luật quy định là không quá 5% giá bán của căn nhà ở xã hội đó.

Và số tiền ứng trước lần đầu của người mua nhà ở xã hội không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có) theo quy định.

Lưu ý: Thỏa thuận đặt cọc mua nhà ở xã hội phải ghi rõ giá bán nhà ở xã hội tương ứng trong hợp đồng mua.

Đặt cọc mua nhà ở xã hội bao nhiêu tiền? Đặt cọc mua nhà ở xã hội tối đa bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu khi nào?

Căn cứ theo Điều 407 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

...

Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội vô hiệu khi thuộc những trường hợp sau:

(1) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

(2) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do giả tạo

(3) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

(4) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do bị nhầm lẫn

(5) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

(6) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hộibị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

(7) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

- Trừ 02 trường hợp sau:

+ Hợp đồng đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

+ Hợp đồng đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

(8) Hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Lưu ý, khi mua bán nhà ở xã hội còn phải đáp ứng những điều kiện theo quy định tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải có đầy đủ các nội dung nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 về việc bán nhà ở xã hội như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

...

Do đó căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.