Đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội dùng để đầu tư phát triển đô thị được không?

Nội dung chính

Đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội dùng để đầu tư phát triển đô thị được không?

Căn cứ khoản 6 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Đất dành cho đầu tư phát triển đô thị

[...]

4. Việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư phát triển đô thị được thực hiện căn cứ vào kết quả lựa chọn chủ đầu tư thông qua các hình thức chỉ định, đấu thầu, giao đất xây dựng nhà ở xã hội hoặc đấu giá theo quy định của pháp luật.

5. Việc thu hồi toàn bộ hoặc từng phần đất đã giao, cho thuê đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị không triển khai hoặc chậm tiến độ được thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai.

6. Đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư phải được xác định ngay khi lập và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết

[...]

Như vậy, đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư được coi là một phần của quỹ đất đầu tư phát triển đô thị, miễn là được xác định rõ trong quy hoạch và bố trí đúng mục đích.

Đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội dùng để đầu tư phát triển đô thị được không? (Hình từ Internet)

Xây dựng nhà ở xã hội nào theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn?

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có cụm từ bị thay thế bởi điểm a khoản 3 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 27. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án

1. Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu sau:

a) Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật;

b) Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2;

c) Được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

2. Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng theo dự án thì chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, phải đảm bảo các quy định sau:

a) Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn;

b) Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Tiêu chuẩn diện tích lô đất nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.

Theo đó, chỉ các dự án nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi mới bắt buộc phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 23. Diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi về diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở.

[...]

Như vậy, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi về diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án (không phải làm thủ tục xác định giá đất, trừ phần đất xây dựng nhà ở thương mại).

- Ưu đãi thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế.

- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội.

- Được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án (sau khi đã xây dựng hạ tầng) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; hoặc nếu quy hoạch không bố trí quỹ đất riêng thì được dành tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

+ Chủ đầu tư hạch toán riêng phần này, không được tính chi phí vào giá thành nhà ở xã hội, và được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

+ Nếu xây dựng nhà ở thương mại thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.