Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác đứng tên vay vốn ngân hàng, giờ đòi đất lại được không?
Nội dung chính
Chuyển quyền sử dụng đất là gì, có các hình thức chuyển quyền nào?
Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất được định nghĩa là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức sau:
(1) Chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Pháp luật hiện hành chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có thể hiểu đây là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các hộ gia đình hoặc cá nhân trong phạm vi cùng một xã, phường, hoặc thị trấn thực hiện việc trao đổi đất nông nghiệp cho nhau. Đặc điểm nổi bật của hình thức này là các bên tham gia vừa đóng vai trò là người chuyển giao quyền sử dụng đất, vừa là người nhận quyền sử dụng đất được chuyển giao.
(2) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào định nghĩa về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (bên nhận chuyển nhượng). Hình thức này thường được thực hiện thông qua một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp của cả hai bên trong giao dịch.
(3) Thừa kế quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành cũng không quy định như thế nào là thừa kế quyền sử dụng đất, tuy nhiên có thể hiểu thừa kế quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã qua đời (người để lại di sản) sang cho người thừa kế.
(4) Tặng cho quyền sử dụng đất
Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên căn cứ vào Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 có thể định nghĩa tặng cho quyền sử dụng đất là việc một cá nhân hoặc tổ chức (bên tặng cho) tự nguyện chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân hoặc tổ chức khác (bên nhận tặng cho) mà không yêu cầu không yêu cầu đền bù.
(5) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.
Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác đứng tên vay vốn ngân hàng, giờ đòi đất lại được không? (Hình từ Internet)
Chuyển quyền sử dụng đất cho người khác đứng tên vay vốn ngân hàng, giờ đòi đất lại được không?
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp nhằm xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp cho người đứng tên trên giấy chứng nhận.
Theo đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp, đồng thời có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất này, bao gồm cả việc mang quyền sử dụng đất thế chấp để vay vốn ngân hàng.
Trong tình huống này, người có quyền sử dụng đất hợp pháp, đã được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì một lý do nào đó không thể đứng tên trong hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng. Người này đã chuyển quyền sử dụng đất của mình sang cho một cá nhân khác, để cá nhân đó sử dụng tài sản này làm tài sản thế chấp và đứng tên trong hợp đồng vay vốn ngân hàng. Khoản tiền vay được sẽ giao cho người chuyển quyền sử dụng.
Giao dịch chuyển quyền này được xác định là bị vô hiệu do giả tạo theo quy định của Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 vì về bản chất của giao dịch này là sự ngụy tạo giữa hai bên, trong đó người chuyển quyền chỉ thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất về mặt giấy tờ để người nhận quyền có đủ cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch chính với ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, các quyền sử dụng, khai thác và quản lý quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người chuyển quyền ban đầu.
Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, nếu giao dịch dân sự được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, giao dịch giả tạo sẽ bị tuyên vô hiệu, trong khi giao dịch thực tế bị che giấu vẫn có thể được công nhận hiệu lực, trừ khi giao dịch này cũng vi phạm các quy định pháp luật khác. Khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên liên quan phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, trong trường hợp này, người nhận quyền sẽ phải trả lại quyền sử dụng đất cho người chuyển quyền. Đồng thời, người chuyển quyền phải có trách nhiệm hoàn trả khoản vay ngân hàng, bao gồm cả tiền gốc lẫn lãi.
Tuy nhiên, để giao dịch này bị tuyên vô hiệu, người chuyển quyền cần phải chứng minh được rằng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ mang tính chất giả tạo và nhằm mục đích để người nhận chuyển quyền có đủ cơ sở để thay mình vay vốn tại ngân hàng. Nếu không đủ chứng cứ để chứng minh, giao dịch này sẽ không có cơ sở pháp lý để bị tuyên vô hiệu, và người chuyển quyền không thể đòi lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, người chuyển quyền sử dụng đất có thể đòi lại đất nếu chứng minh được giao dịch chuyển quyền này là giả tạo và chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở pháp lý cho bên nhận quyền thực hiện giao dịch vay vốn với ngân hàng. Ngược lại, nếu không đủ chứng cứ, giao dịch sẽ không bị tuyên vô hiệu, và quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Trường hợp người nhận chuyển quyền đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba ngay tình thì có đòi lại được đất không?
Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình. Tuy nhiên, quyền đòi lại tài sản không áp dụng tuyệt đối mà phải tuân thủ trường hợp ngoại lệ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.
Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 đưa ra nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự. Dù Bộ luật Dân sự 2015 chưa có định nghĩa cụ thể về “người thứ ba ngay tình,” nhưng khái niệm này thường được hiểu là người chiếm hữu hoặc nhận chuyển nhượng tài sản mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu hoặc chuyển nhượng đó là bất hợp pháp.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu nhưng quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và sau đó được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình, giao dịch của người thứ ba ngay tình sẽ không bị tuyên vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc người chuyển quyền ban đầu không có quyền đòi lại đất từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, căn cứ khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 thì họ có quyền khởi kiện người nhận quyền để yêu cầu hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Trường hợp nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người nhận quyền hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch chuyển quyền vô hiệu và đòi lại đất.
Như vậy, khả năng đòi lại đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba phụ thuộc vào tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu giao dịch đã được đăng ký, người chuyển quyền sẽ không thể đòi lại đất nhưng vẫn có thể khởi kiện để yêu cầu người nhận quyền bồi thường thiệt hại. Ngược lại, nếu giao dịch chưa được đăng ký, quyền đòi lại đất hoàn toàn thực hiện được.