Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?

Chuyên viên pháp lý: Cao Thanh An
Tham vấn bởi Luật sư: Phạm Thanh Hữu
Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không? Quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ sang nhà hàng xóm ra sao? Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?

Nội dung chính

    Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?

    Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

    Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
    [...]
    2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
    Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    Căn cứ quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 về mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

    Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
    1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
    [...]

    Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không? Như vậy vẫn được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm nếu phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của nhà hàng xóm.

    (Trên đây là giải đáp cho Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?)

    Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?

    Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không? (Hình từ Internet)

    Quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ sang nhà hàng xóm ra sao?

    Căn cứ điểm 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 quy định quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

    - Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

    - Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

    - Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

    Ngoài ra, quy định tại Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 682/BXD-CSXD năm 1996 về xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

    - Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m).

    + Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa 2 nhà).

    - Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa 2 nhà ít nhất là 2m.

    - Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa 2 nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

    - Đối với các bức tường giáp với khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mỏ một số cửa sổ cố định hoặc lắp đặt các chi tiết trang trí kiến trúc.

    Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?

    (1) Căn cứ khoản 1,5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 về quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

    Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
    1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
    [...]
    5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
    [...]

    Như vậy, việc xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm đang là hành vi xâm phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

    (2) Và khoản 2 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2025 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

    Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
    Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

    Việc xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm đang vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng và xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của hàng xóm.

    (3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

    (4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

    Tóm lại, theo quy định sẽ không được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm trừ khi các bên đã có thỏa thuận chung và được đồng ý.

    saved-content
    unsaved-content
    28