Xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm cần đáp ứng yêu cầu gì?

Nội dung chính

Xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm cần đáp ứng yêu cầu gì?

Căn cứ quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 về mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở chỉ được mở cửa sổ quay sang nhà đối diện và đường đi chung khi đáp ứng các điều kiện nêu trong pháp luật xây dựng. Bên cạnh đó, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5m trở lên.

Căn cứ điểm 6.4.3 Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 quy định quy chuẩn xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

- Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

- Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

- Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

Ngoài ra, quy định tại Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định 682/BXD-CSXD năm 1996 về xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm như sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m).

+ Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa 2 nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa 2 nhà ít nhất là 2m.

- Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa 2 nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

- Đối với các bức tường giáp với khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mỏ một số cửa sổ cố định hoặc lắp đặt các chi tiết trang trí kiến trúc.

Xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm cần đáp ứng yêu cầu gì? (Hình từ Internet)

Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?

(1) Căn cứ khoản 1,5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 về quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

[...]

5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

[...]

Như vậy, việc xây cửa sổ bịt cửa nhà hàng xóm đang là hành vi xâm phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

(2) Và khoản 2 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2025 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Việc xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm đang vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng và xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của hàng xóm.

(3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

(4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

Tóm lại, theo quy định sẽ không được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm trừ khi các bên đã có thỏa thuận chung và được đồng ý.

(Trên đây là giải đáp cho Xây dựng mở cửa sổ sang nhà hàng xóm cần đáp ứng yêu cầu gì?)

Xây ban công như thế nào mới đúng luật năm 2025?

Căn cứ Tiêu chuẩn TCVN 9411:2012 về quy định xây ban công như sau:

(1) Về khoảng cách và quan hệ với công trình bên cạnh:

- Khoảng cách giữa hai mặt tiền của hai dãy nhà liên kế mặt phố từ 8,0 m đến 12,0 m. Phần đất trống giữa hai dãy nhà không được xây chen bất cứ công trình nào. Mặt bên của nhà liên kế mặt phố tiếp giáp với phần đất trống được mở cửa sổ và ban công.

- Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất:

+ Theo mặt phẳng nằm ngang: Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0 m.

+ Theo chiều đứng: Trên mái nhà, trên ban công: 2,5m và dưới ban công 1,0m.

(2) Về quy định xây ban công như sau:

- Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực.

- Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định.

Độ vươn khi xây dựng ban công quy định như sau:

- Mặt dưới cùng của ban công phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu là 3,5 m.

- Không được phép làm ban công ở các ngõ/hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 4,0 m và có dãy nhà liên kế ở hai bên ngõ. Trường hợp chỉ có một dãy nhà ở một bên ngõ thì được làm ban công có độ vươn ra tối đa là 0,6 m.

Chú thích: Trường hợp đường (hoặc ngõ/hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi thì khi xây dựng ô văng, ban công phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện.