Chủ đầu tư có quyền thuê lại đất khu công nghiệp của dự án theo quy định của Luật Đất đai hay không?

Nội dung chính

Ai được thuê lại đất khu công nghiệp?

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về nhận quyền sử dụng đất quy định:

Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

...

c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

...

Theo đó, có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp, những đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khu công nghiệp theo hình thức cho thuê lại bao gồm

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Chủ đầu tư có quyền thuê lại đất khu công nghiệp của dự án không theo quy định của Luật Đất đai? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất khu công nghiệp của dự án không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024 quy định:

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp:

...

3. Chủ đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì được quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.

...

Theo quy định trên chủ đầu tư thuê đất khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất khu công nghiệp theo hình thức sau:

- Cho thuê đất trả tiền hằng năm đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;

- Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quyền và nghĩa vụ của người thuê lại đất khi thuê lại đất khu công nghiệp là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2024 như sau:

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp:

...

5. Người thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 33 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 34 của Luật này.

...

Như vậy, người thuê lại đất khi thuê lại đất khu công nghiệp thì sẽ có quyền và nghĩa vụ theo từng trường hợp như sau:

- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Thời hạn sử dụng của đất khu công nghiệp thuê lại từ chủ đầu tư là bao lâu?

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 có quy định

Đất sử dụng có thời hạn

1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

....

c) Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

...

Đồng thời, căn cứ theo khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2024 có quy định:

Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp

...

4. Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

...

Theo những quy định pháp luật trên, nhà đầu tư được nhà nước cho thuê đất đất khu công nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có thời hạn trên 50 năm thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng.

Như vậy, thời hạn sử dụng của đất khu công nghiệp thuê lại từ chủ đầu tư dài tương ứng với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng không được quá 70 năm.

Người đi thuê lại đất khu công nghiệp thì phải chú ý biết tìm hiểu thời hạn hoạt động của mỗi dự án đầu tư, vì thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.