Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng tại Nghệ An?

Nội dung chính

Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng tại Nghệ An?

Ngày 12/12/2024, Uỷ ban nhân dân tỉnh Nghệ An đã ban hành Quyết định 68/2024/QĐ-UBND về việc quy định một số nội dung khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Trong đó, căn cứ quy định tại Mục 1.1 khoản 1 Điều 2 Quyết định 68/2024/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An, chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng tại Nghệ An được xác định như sau:

(1) Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển theo thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng: Áp dụng theo tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư.

- Trường hợp tại văn bản chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư không xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì áp dụng như sau:

- Dưới 20.000 m2: Thời gian xây dựng 01 năm; tiến độ xây dựng năm thứ nhất: 100%

- Từ 20.000 m2 đến dưới 50.000 m2: Thời gian xây dựng 02 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 50%, năm thứ hai 50%;

- Từ 50.000 m2 đến dưới 100.000 m2: Thời gian xây dựng 03 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 40%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 30%;

- Từ 100.000 m2 trở lên: Thời gian xây dựng 04 năm; tiến độ xây dựng: năm thứ nhất 30%, năm thứ hai 30%, năm thứ ba 20%, năm thứ tư 20%.

(2) Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển theo chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Bằng 1% doanh thu trước thuế của thửa đất, khu đất cần định giá.

(3) Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển theo chi phí quản lý vận hành: Bằng 45% doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá) đối với khách sạn tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên; 35% doanh thu trước thuế (của thửa đất, khu đất cần định giá) đối với đối với khách sạn tiêu chuẩn 1 đến 3 sao.

(4) Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển theo chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: Bằng 20% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển đối với khu đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng tại Nghệ An? (Hình từ Internet)

Đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng thuộc nhóm đất nào?

Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định:

Phân loại đất

...

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);

h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;

i) Đất có mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác.

...

Căn cứ quy định này, đất thực hiện dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ nghỉ dưỡng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Giá đất phi nông nghiệp bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào?

Khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

e) Hiện trạng môi trường, an ninh;

g) Thời hạn sử dụng đất;

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

...

Như vậy, giá đất phi nông nghiệp có thể bị ảnh hưởng bởi những yếu tố như trên.

Quyết định 68/2024/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An có hiệu lực thi hành từ ngày 12/12/2024.