Cách ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khi định giá đất theo phương pháp thặng dư theo Nghị định 226 2025

Nội dung chính

Cách ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khi định giá đất theo phương pháp thặng dư năm 2025

Căn cứ khoản 4 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi điểm c khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định cách ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khi định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:

Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khi định giá đất được thực hiện như sau:

- Chi phí đầu tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:

+ Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và chủ đầu tư phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình đã thực hiện;

+ Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

+ Dự toán xây dựng được thẩm định, thẩm tra quy định tại điểm này được phép xác định chậm nhất đến thời điểm tổ chức phiên họp đầu tiên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;

- Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định cho từng dự án.

Cách ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng khi định giá đất theo phương pháp thặng dư năm 2025 (Hình từ Internet)

Công thức xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ ngày 15/8/2025

Ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.

Căn cứ theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về giá đất. Theo đó, công thức xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được quy định như sau:

(1) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

(2) Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc có diện tích giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được xác định theo từng phần diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong quyết định giao đất, cho thuê đất đó.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện theo công thức sau:

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ diện tích theo quyết định được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nhiệm vụ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh?

Căn cứ Công văn 6386/BXD-KTQLXD năm 2025 về việc thực hiện một số quy định mới trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng quy định nhiệm vụ và thẩm quyền về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Cụ thể, Nghị định 144/2025/NĐ-CP quy định việc phân cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ Nghị định 144/2025/NĐ-CP, tổ chức triển khai tới các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và một số cơ quan khác, chủ đầu tư của các dự án, trong đó lưu ý một số nội dung về quản lý chi phí đầu tư xây dựng sau:

- Theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Nghị định 144/2025/NĐ-CP: Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc cho ý kiến về sự phù hợp của phương án giá (gồm phương pháp xác định, các yếu tố đầu vào để xác định chi phí, định mức (nếu có), mức giá)... đối với giá chuyển nhượng quyền sử dụng phần mộ cá nhân và giá dịch vụ nghĩa trang, dịch vụ hỏa táng tại các nghĩa trang, cơ sở hỏa táng được đầu tư từ nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

- Theo quy định tại điểm khoản 1 Điều 12 Nghị định 144/2025/NĐ-CP: Cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án hoặc chủ đầu tư (trong trường hợp đã xác định được chủ đầu tư) tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí chuẩn bị dự án, chi phí thuê tư vấn nước ngoài.

- Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 144/2025/NĐ-CP: Chủ đầu tư không phải báo cáo người quyết định đầu tư khi điều chỉnh dự toán xây dựng công trình13 trong các trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 15 Nghị định 10/2021/NĐ-CP.

- Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định 144/2025/NĐ-CP: Chủ đầu tư không phải lấy ý kiến về chỉ số giá xây dựng để điều chỉnh hợp đồng xây dựng đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị định 10/2021/NĐ-CP.