Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản không phải kinh doanh lưu trú ra sao?

Nội dung chính

Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản không phải kinh doanh lưu trú ra sao?

Căn cứ khoản 6 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định về thu thuế hộ kinh doanh như sau:

Điều 10. Hỗ trợ thuế, phí, lệ phí

[...]

6. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không áp dụng phương pháp khoán thuế từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

[...]

Từ năm 2026, sẽ chỉ nộp thuế hộ kinh doanh 2026 gồm 2 loại thuế là thuế GTGT và thuế TNCN. Đồng thời, hộ kinh doanh không áp dụng phương thức thuế khoán mà nộp theo phương pháp kê khai và tự nộp thuế.

Căn cứ khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản không phải kinh doanh lưu trú như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

[...]

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản không phải kinh doanh lưu trú như sau:

Lưu ý: Cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê bất động sản không phải kinh doanh lưu trú ra sao? (Hình từ Internet)

Cách kê khai thuế cho thuê bất động sản 4 bước trên ETax mobile qua Cổng trải nghiệm

Khi phát sinh hoạt động cho thuê bất động sản (như cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi… không bao gồm dịch vụ lưu trú), cá nhân, hộ gia đình được xác định là đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh.

Do đó, hộ và cá nhân cho thuê cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, nghĩa vụ thuế và các quy định pháp luật có liên quan.

Hiện nay, Cục Thuế đang triển khai Cổng trải nghiệm dành cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nhằm hỗ trợ người nộp thuế làm quen trước khi áp dụng chính thức từ ngày 01/01/2026, qua đó giúp việc kê khai, nộp thuế được thực hiện thuận tiện và hiệu quả hơn.

Theo đó, hộ và cá nhân kinh doanh có thể truy cập ứng dụng eTax Mobile, tại màn hình chính chọn mục “Trải nghiệm cho Hộ, cá nhân kinh doanh” để thực hành và làm quen với quy trình kê khai thuế điện tử.

Dưới đây, là chi tiết cách hướng dẫn hộ, cá nhân cho thuê bất động sản kê khai thuế trên Cổng trải nghiệm tại ứng dụng eTax mobile. Cụ thể như sau:

Bước 1:

Hộ, cá nhân kinh doanh truy cập ứng dụng eTax Mobile, tại giao diện chính chọn mục “Trải nghiệm cho Hộ, cá nhân kinh doanh”. Tại đây, người dùng có thể làm quen và thực hành thao tác kê khai thuế điện tử.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Sau đo, tại màn hình “Danh sách chức năng”, hộ, cá nhân kinh doanh chọn mục “Khai thuế”.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 2:

Hệ thống hiển thị màn hình “Chọn tờ khai”. Trường hợp hộ, cá nhân kinh doanh không có hoạt động khai thác tài nguyên và không sản xuất hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt, tích chọn ô “Đúng”.

Sau đó, hệ thống hiển thị danh sách tờ khai, hộ, cá nhân kinh doanh chọn “Nộp hồ sơ”.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 3: Màn hình tiếp theo xuất hiện câu hỏi: “Bạn chọn kê khai cho hoạt động kinh doanh?”

- Hộ, cá nhân kinh doanh tích chọn “Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản (cho thuê nhà xưởng, kho bãi, cửa hàng, mặt bằng”

- Nhấp “Tiếp tục”

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 4:

(1) Màn hình hiển thị các thông tin cần lựa chọn để hệ thống hỗ trợ xác định cơ quan thuế nộp hồ sơ.

- Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản tại Việt Nam ấn chọn “Bất động sản tại Việt Nam”

- Trường hợp NNT có 01 BĐS cho thuê thì tích chọn mục “Khai thuế tại Cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê”.

- Trường hợp NNT có nhiều BĐS cho thuê thì tích chọn mục “Khai thuế cho nhiều bất động sản tại Cơ quan thuế quản lý nơi cư trú.

(2) Hệ thống hiển thị khung nội dung “Địa bàn nơi có bất động sản cho thuê”.

- NNT chọn các thông tin tại chỉ tiêu Tỉnh/thành phố, Xã/phường/đặc khu. Hệ thống tự động hỗ trợ xác định Cơ quan thuế nộp tờ khai.

- NNT căn cứ doanh thu thực tế phát sinh để lựa chọn tiêu chí xác định doanh thu:

+ Doanh thu từ 200 triệu đồng trở xuống.

+ Doanh thu trên 200 triệu đồng.

- NNT ấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 5:

Tại màn hình tiếp theo. NNT lựa chọn các chỉ tiêu cho phù hợp với tình hình thực tế.

- NNT chọn Kỳ kê khai: Năm/ 6 tháng đầu năm/ 6 tháng cuối năm

- Kỳ năm: NNT lựa chọn năm kê khai thuế.

- Loại tờ khai: Chính thức/ Bổ sung

- Đối tượng kê khai

Trường hợp Hộ, cá nhân cho thuê BĐS tự khai thuế với CQT thì tích chọn “Tự khai”.

Trường hợp tổ chức, cá nhân đi thuê BĐS khai thay, nộp thay cho hộ, cá nhân cho thuê nhà thì tích chọn “Khai thay”.

- Tại Thông tin người nộp thuế

+ Hệ thống hỗ trợ hiển thị thông tin Họ và tên/ Mã số thuế.

+ Trường hợp hệ thống không hỗ trợ hiển thị, NNT nhập đủ và đúng thông tin của mình.

- NNT ấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 6:

Màn hình hiển thị các chỉ tiêu về địa điểm kinh doanh

- NNT điền đầy đủ thông tin về địa điểm cho thuê bất động sản.

- Trường hợp NNT có nhiều BĐS cho thuê, NNT ấn chọn “Thêm địa điểm kinh doanh” để kê khai các BĐS cho thuê khác.

- NNT ấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.

Màn hình hiển thị các chỉ tiêu để xác định doanh thu

- Trường hợp NNT có doanh thu thuộc ngưỡng chịu thuế thì điền số doanh thu trong năm vào chỉ tiêu “Doanh thu”.

- Trường hợp NNT có doanh thu thuộc ngưỡng không chịu thuế thì điền số doanh thu trong năm vào chỉ tiêu “Doanh thu không chịu thuế GTGT”.

Hệ thống sẽ hỗ trợ tự động tính tiền Thuế GTGT, Thuế TNCN.

- NNT ấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Bước 7:

- Tại màn hình tiếp theo hiển thị tờ khai và các thông tin NNT vừa kê khai được điền đầy đủ tại các chỉ tiêu của tờ khai. NNT kiểm tra các thông tin trước khi thực hiện nộp tờ khai.

+ Người nộp thuế nhấn Tải về, nếu thực hiện lưu tờ khai dưới dạng PDF về điện thoại.

+ Người nộp thuế nhấn Chia sẻ, nếu thực hiện chia sẻ tệp định dạng PDF lên các nền tảng mạng xã hội.

- Người nộp thuế nhấn “Nộp tờ khai”.

- NNT nhập mã OTP để hoàn thành thủ tục nộp tờ khai. Do đây là Cổng trải nghiệm nên hệ thống tự động sinh mã OTP. NNT ấn “Xác nhận” để hoàn thành thao tác.

Kê khai thuế cho thuê bất động sản

Thời hạn nộp tờ khai cho thuê tài sản theo kỳ thanh toán là khi nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Điều 14. Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

[...]

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

[...]

Như vậy, thời hạn nộp tờ khai cho thuê tài sản theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Ví dụ: Nếu kỳ thanh toán của bắt đầu từ ngày 01/02/2026, thì hạn chót nộp tờ khai là ngày 11/02/2026.