TP.HCM cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn căn hộ chung cư: Giá bán và cho thuê liệu có hạ nhiệt?

Nội dung chính

TP.HCM cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn căn hộ chung cư: Giá bán và cho thuê liệu có hạ nhiệt?

Việc TP.HCM chính thức siết chặt và tiến tới cấm hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các căn hộ chung cư – bao gồm các loại hình phổ biến như homestay, Airbnb, căn hộ dịch vụ – đang khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, rơi vào trạng thái “dò xét”. Rất nhiều nhà đầu tư, môi giới và người dân đều đặt chung câu hỏi: "Liệu giá bán và giá thuê căn hộ có hạ nhiệt sau động thái này?"

Để trả lời câu hỏi đó, chúng ta cùng phân tích chi tiết dưới nhiều góc độ.

1. Giá bán căn hộ liệu có giảm?

Thực tế, kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ hạ nhiệt vì chính sách cấm lưu trú ngắn hạn khó trở thành hiện thực, ít nhất là trong ngắn hạn và trung hạn. Vì sao?

Thứ nhất, bản chất giá bán căn hộ tại TP.HCM trong nhiều năm qua bị chi phối chủ yếu bởi nguồn cung hạn chế, giá đất tăng cao, chi phí pháp lý và xây dựng đội lên từng ngày, cùng với đó là sức ép từ nhu cầu ở thực tại đô thị hơn 10 triệu dân. Đây là những yếu tố lớn và bền vững hơn nhiều so với việc một nhóm nhỏ căn hộ bị ảnh hưởng từ mô hình cho thuê ngắn hạn.

Thứ hai, nhóm nhà đầu tư mua căn hộ chỉ để kinh doanh Airbnb, homestay… chiếm tỷ trọng không quá lớn so với toàn thị trường. Phần lớn các dự án chung cư hiện nay phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê dài hạn. Việc một nhóm nhỏ chủ căn hộ phải bán ra vì không còn cơ hội kinh doanh ngắn hạn sẽ khó tạo ra làn sóng bán tháo đủ lớn để tác động toàn thị trường.

Thứ ba, nếu nhìn vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang – nơi từng thu hút nhiều nhà đầu tư khai thác lưu trú ngắn hạn – thì nhóm khách mua để ở vẫn chiếm ưu thế. Đây là tầng lớp có tài chính mạnh, nhu cầu mua ở thật hoặc mua giữ tài sản, nên việc giảm giá sâu là rất khó xảy ra.

=> Giá bán căn hộ tại TP.HCM khó có thể giảm chỉ vì bị cấm cho thuê ngắn hạn. Nếu có, mức điều chỉnh cũng rất nhẹ và chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án có tỷ lệ căn hộ khai thác dịch vụ cao, chứ không lan rộng toàn thị trường.

TP.HCM cấm cho thuê lưu trú ngắn hạn căn hộ chung cư: Giá bán và cho thuê liệu có hạ nhiệt? (Hình từ Internet)

2. Giá thuê căn hộ có khả năng hạ nhiệt

Trái ngược với giá bán, giá thuê căn hộ – đặc biệt là dài hạn – có khả năng hạ nhiệt rõ rệt hơn, nhất là ở các quận trung tâm và những khu vực từng phát triển mạnh mẽ mô hình lưu trú ngắn hạn như Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Thủ Đức (khu Thủ Thiêm), Phú Nhuận…

Khi chính sách cấm được áp dụng triệt để, hàng loạt căn hộ từng dùng để cho thuê ngắn hạn buộc phải "chuyển nghề" sang cho thuê dài hạn. Điều này vô tình làm tăng mạnh nguồn cung căn hộ cho thuê dài hạn tại các khu vực vốn đã khá dồi dào.

Khi nguồn cung tăng trong khi nhu cầu thuê dài hạn không tăng tương ứng, giá thuê chắc chắn phải điều chỉnh giảm để cạnh tranh. Đặc biệt là những căn hộ trước đây từng được kỳ vọng sinh lời cao từ khách du lịch ngắn ngày thì nay phải quay về mức giá thực tế phù hợp với túi tiền của người đi làm, chuyên gia hoặc hộ gia đình thuê dài hạn.

Với các căn hộ cao cấp từng được đầu tư kỹ về nội thất để đón khách ngắn hạn, bài toán càng nan giải hơn. Nếu vẫn giữ giá thuê cao như thời làm Airbnb thì rất khó tìm được khách thuê dài hạn, buộc phải hạ giá sâu để lấp đầy căn hộ.

Tuy nhiên, ở các khu vực ngoài trung tâm hoặc khu dân cư đông đúc, nhu cầu thuê dài hạn của người dân vẫn ổn định, nên mức độ điều chỉnh giá sẽ không quá mạnh.

=> Kết luận: Giá thuê căn hộ dài hạn tại TP.HCM, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm, nhiều khả năng sẽ giảm trong thời gian tới, khi nguồn cung tăng mạnh nhờ "làn sóng chuyển đổi" từ lưu trú ngắn hạn sang dài hạn.

3. Ai bị ảnh hưởng nặng nề nhất?

Chắc chắn, việc cấm lưu trú ngắn hạn tại căn hộ chung cư sẽ tạo ra những tác động không nhỏ, đặc biệt với nhóm sau:

- Nhà đầu tư chuyên làm căn hộ dịch vụ, homestay, Airbnb: Đây là nhóm bị ảnh hưởng trực tiếp và nặng nhất. Việc cấm đồng nghĩa với chấm dứt mô hình kinh doanh quen thuộc. Những người ôm nhiều căn hộ, đặc biệt ở các dự án cao cấp, sẽ phải gấp rút tìm hướng đi khác hoặc chấp nhận bán lỗ để thoát hàng.

- Các công ty quản lý vận hành mô hình Airbnb, dịch vụ căn hộ du lịch: Đây là nhóm bị tác động gián tiếp nhưng cũng rất lớn, vì mất đi nguồn khách hàng chính.

- Đội ngũ lao động phục vụ ngành lưu trú ngắn hạn: Nhân viên vệ sinh, bảo trì, lễ tân căn hộ dịch vụ cũng sẽ bị giảm việc làm khi nhu cầu sụt giảm.

- Khách du lịch tự túc: Đây là nhóm khách từng rất chuộng mô hình thuê căn hộ để ở thay vì khách sạn, nay sẽ bị thu hẹp lựa chọn, buộc phải chuyển sang khách sạn, nhà nghỉ truyền thống hoặc homestay tại nhà phố.

Điều kiện cho thuê lưu trú du lịch trong nhà chung cư

Căn cứ theo Điều 12 Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý hoạt động khai thác căn hộ cho thuê lưu trú du lịch trong nhà chung cư như sau:

- Phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; căn hộ du lịch phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch.

- Phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Đồng thời, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư phải thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách du lịch là công dân Việt Nam, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật hiện hành theo 01 trong 02 hình thức sau:

- Hình thức trực tiếp (tại Công an xã, phường, thị trấn trong thời hạn 12 giờ kể từ khi người nước ngoài đến đăng ký tạm trú).

- Hình thức trực tuyến (qua Cổng dịch vụ công Quốc gia; Cổng dịch vụ công Bộ Công an; Ứng dụng VneID hoặc dịch vụ công trực tuyến khác theo hướng dẫn và quy định pháp luật có liên quan).